Kaip skamba Jums šis klausimas dabartiniam kontekste ? Kai kiekvieną dieną tarptautinė žiniasklaida skelbia, kad JAV nekilnojamojo turto rinkai atėjo lietingos dienelės – kainos krenta, rinkoje perteklinė namų pasiūla, daugėja žmonių, negalinčių išmokėti būsto paskolų ir praradusių/-ančių namus... Be to, smarkiai įsipainiojęs ir finansų sektorius: pridavė būsto paskolų prastus kredito reitingus turintiems žmogeliams (subprime mortgages), prigamino sudėtingų skolomis dengtų instrumentų (pvz., CDO – collateralized debt obligation), reitingų agenūros juos gerai įvertino, hedge fondai suinvestavo į tuos instrumentus ir dabar visi kenčia nuo didėjančios blogų paskolų įtakos.

Grįžtant prie statybų kompanijų, jų pardavimai jau nuo 2005 m. liepos važiuoja žemyn, vidutinė būsto kaina mažėja – argi įmanoma dirbt ir uždirbt tokiom sąlygom?


New home sales (National Association of Realtors)


Nors bendri pardavimai krenta jau nuo 2005 m. liepos, stambiausių JAV statybų bendrovių akcijų kainos pradėjo koreguotis šių metų vasarį. Per pusmetį keturių didžiausių pagal kapitalizaciją bendrovių akcijų kainos nusirito 25-61%:




Kritimas būtų dar įspūdingesnis, jei vos prieš savaitę ar dvi pasikoregavusių akcijų nebūtų imta vėl supirkinėti.

Straipsnio tikslas (deja deja) nėra prognozuoti artimiausių nekilnojamojo turto rinkos posūkių. Taip pat ir pasakyti, ar jau pasiektas dugnas ir rekomenduoti investuoti į JAV NT.

Panagrinėkime detaliau sektorių, kuris vadinamas homebuilding arba residential construction. Pažiūrėkime, kokie rodikliai lemia kompanijų sėkmę. Šie rodikliai bus itin svarbūs, kai JAV ekonomika ims bristi iš duobės. Žodžiu, šįkart rinkos riziką paliekame nuošaly. Jei tik pavyks nuo jos atsiriboti

Statyba - cikliškas sektorius (cyclical), labai priklausomas nuo palūkanų normų. Natūralu, kad didžioji dalis naujų namų ar butų perkama pasiskolinus. Jei FED‘as pakelia palūkanų normas, iš pradžių sumažėja būsto paskolų (mortgages) apimtys. Kai didelės palūkanos, vis mažiau amerikiečių gali įsigyti būstą (nereikia pamiršti, kad ir šiaip tauta nevengia gyventi į skolą, ir kredito reitingus dažnas būna pasigadinęs jau nuo studijų laikų).

Galimybė įsigyti būstą matuojama įperkamumo rodikliu (affordability index). 100 reiškia, kad šeima, uždirbanti vidutines pajamas, gali imti paskolą būstui už vidutinę kainą (iš tiesų tai medianinės pajamos ir medianinė būsto kaina – imamos vidurinės reikšmės, vadinasi, rezultato neiškreipia pačios mažiausios bei pačios didžiausios reikšmės. Tarkime, rinkoje yra 5 butai, kurie kainuoja 50, 100, 100, 150 ir 300. Medianinė kaina bus vidurinė reikšmė 100, o vidurkis 700/5= 140). Netiesiogiai šį indeksą lemia ir palūkanų normos. Kaip matyti iš grafiko, 2006 m. viduryje buvo pasiektas 4 metų žemiausias įperkamumo taškas (iš tiesų tai yra 15 metų žemiausias taškas):


Affordability index (National Association of Realtors)


Jeigu tikimės palūkanų normų kritimo, affordability indeksas irgi turėtų stiebtis į viršų tuo pradžiugindamas pastaruoju metu ne itin linksmus homebuilderius ir žadėdamas geresnius pelnus.

1. Turto struktūra

Statybų kompanijoms dažnai nesveika turėti per dideles atsargas (high inventory levels). Aišku, NT klestėjimo laikais visi stato daug ir gana greitai realizuoja savo produkciją. Bet... prasidėjus nuosmukiui ir mažėjant paklausai, susikaupusias patalpas tampa gerokai sunkiau parduoti. Tomet lieka du variantai:
1) nuleisti kainas ir gauti mažesnes pajamas negu tikėtasi,
2) laukti ir kurį laiką negauti pinigų srautų, dėl ko gali pritrūkti lėšų einamosioms išlaidoms padengti (pvz., darbuotojų atlyginimams, skolų apmokėjimui ir pan.).

Nepagelbėjo kompanijoms ir pernelyg godus žemės troškimas. Sulaukę įspūdingų pardavimų (dažnai spekuliatyvių) Kalifornijos, Floridos, Nevados, Arizonos valstijose, visi stengėsi pirkti kuo daugiau žemės ten. Taip dar labiau pakilo ir taip nemažos žemės kainos prestižinėse vietovėse. O po didelio kilimo – didelis kritimas. Pavyzdžiui, Centex Corp. nurašė (write off) 510 mln. $ dėl pasikeitusios žemės vertės ir už nepanaudotus opcionus įsigyti žemę (land options).

Svarbu, ir kada buvo įsigyta didžioji dalis žemės. Žemiau esantis grafikas rodo turimos žemės struktūrą pagal įsigijimo metus. Panagrinėjus jį matyti, kad, pavyzdžiui, KB Homes (KBH) apie 60% žemės įsigijo tada, kai ji buvo pati brangiausia – 2005-2006 m. Tuo tarpu Brookfield Homes (BHS) atrodo konservatyviausiai – nebepirko tiek daug žemės, kai jos kaina buvo smarkiai pakilusi:


(Minusiniai procentai reiškia, kad tais metais žemės buvo daugiau parduota nei nupirkta.)


Taigi pernelyg didelis žemės vertės santykis su visomis atsargomis (inventories, ką dažniausiai ir sudaro žemė bei namai) jau turėtų būti įtartinas. Tas pats ir su didele turto dalimi smarkiai kilusiuose regionuose bei brangiai įsigytas turtas.


2. Užsakymų atsisakymai..

... arba cancellation rate yra skaičiuojamos ir finansinėse ataskaitose pateikiamos daugumos statybų kompanijų.

Cancellation rate = nutraukti užsakymai / visi užsakymai

Kiekviena turi paskaičiavusi savo istorinius užsakymų atsisakymus ir aukštesnis nei įprastai skaičiukas rodo, kad rinkoje aktyvesni spekuliantai arba tiesiog mažėja paklausa. Kai kurios kompanijos rezervuotus namus įtraukia į pardavimus, o kai aukšti cancellation‘ai, realūs pardavimai labai jau sumažėja. Kaip matyti iš grafiko, pasiekę įspūdingus 30-50%, rezervacijų atsisakymai keletą ketvirčių mažėjo. Dabar jie vėl šoktelėjo aukštyn, kas nėra labai jau gera naujiena




3. Užsakymų vertė

Backlog – užsakyti, bet dar neatlikti darbai. Kuo jų daugiau – tuo geriau įmonei, vadinasi, dar kurį laiką darbo turės ir gaus pinigų už įvykdytus darbus. Galima paskaičiuoti backlog to sales santykį ir pažiūrėti, pas kurią bendrovę backlog‘as labiausiai padengia pardavimus.

Vėlgi, panagrinėkim grafiškai – Toll Brothers, prestižinės statybos lyderis, kol kas laikosi geriausiai, jo užsakymų vertė daugiau nei 3 kartus didesnė nei pardavimai. O štai Centex‘ui prastokai sekasi generuoti naujus užsakymus:



***

Kol kas pusė straipsnio laukia Jūsų komentarų ir pastabų. Jei įdomu, laukite tęsinio