Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume.
Prisijungti.
|
|
Parašė: 2006-10-11 08:40:46
Sveiki investuotojai,
Matydami, kad diskusijos "Nekilnojamas turtas" skiltis išaugo,
nutarėme
ją išskirti ir suskaidyti. Manome, tai padės tiek seniems, tiek
naujiems
diskusijų dalyviams lengviau surasti tai, ko jiems reikia. Užvedame
ir bendrą temą, kurioje galėsite šneketi apie Lietuvos komercinių
pastatų rinkos tendencijas, prognozes bei lūkesčius.
Skubėk iš lėto
|
|
Parašė: 2006-10-22 19:59:10
Turiu klausimą:
Jei komercinio pastato rinkos kvadrato kaina 5000 lt, tai kodėl
nuoma vos 30 litų už kvadratą? Tokia nuoma generuoja vos 6,2%
metinių palūkanų grąžą. Jei įvertinsime infliaciją, amortizaciją,
valdymo kaštus ir skolinimosi kaštus, tai tiesiogiai tokia nuoma
yra peilis.
Kaip manote per kiek laiko pradės formuotis arba nuomos kainų
augimas arba tokių komercinių patalpų rinkos kainų mažėjimas? Per
kiek laiko komercinis prekybinis objektukas turi pilnai atsimušti?
Juk negali pastatai apsisukinėti per 20 ir ilgiau metų. Tai kam
tada investuoti į pastatą, kai tokias lėšas 5000lt padėjus į indėlį
per 20 metų už 5,5% (tiek palūkanų tikrai gali gauti banke (kredito
unijoje)už tokio termino indėlį) turėsi 14590lt (2,92 karto
daugiau).
Klausiu todėl, kad nenoriu visų savo pinigų laikyti vertybiniuose
popieriuose, bet nagrinėjant komercinį nekilnojamą turtą susiduriu
su akivaizdžiomis disproporcijomis.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2006-10-22 20:34:42
Hmm, čia kur tokios kainos? Vieta ir paskirtis? Tada gal ir
atsakymą rasim...
Nojaus laivą pastatė mėgėjas, O Titaniką - profesionalas...
|
|
Parašė: 2006-10-22 22:28:19
Manau tokia "disproporcija" atsiranda del to, kad dauguma patalpu
yra nuomojama, o pardavime ju yra labai nedaug, todel pardavejai
orientuojasi ne investuotojus (kuriems 6,2 akivaizdziai per mazai),
o i galutini vartotoja, kuris neskaiciuoja jokiu yieldu. Siaip
didesniems investuotojams komericiniai pastatai idomus su nemazesne
kaip 7-8 proc. metine graza. Bet tokie objektai buna didesni, kuriu
neikanda tie "galutiniai vartototojai". O mazi biuriukai 50-100 m2
niekada nekainuos tiek, kad gautum bent 6,5-7 proc. bent jau
Vilniuje. Jei rinkoje atsirastu daugiau pasiulymu parduoti, o ne
nuomoti patalpas, gal tada santykis keistusi. Bet tokiu tendenciju
kol kas nesimato...
|
|
Parašė: 2006-10-23 06:39:04
Man tai keista is kur jus tokius skaicius randat ozingoff
Komerciniu patalpu atsiperkamumas kaip tik trumpesnis nei
gyvenamuju. Siaip ofiso patalpas galima rasti su atsiperkamumu per
15 metu.
O kalbant apie stambesnius objektus ir per 5-7 metus. Vien is
nuomos:yes
Memento mori
|
|
Parašė: 2006-10-23 09:33:40
siaipzvejys,istiesu perkant patalpas dabar jos atsipirktu per 20-30
metu(nuomos -pagal labai menkas,realias nuomininku galimybes,o
kaina-pagal "burbula")Taciau dauguma pirko,state seniai kai P/E
buvo 2-5 ,viskas atsipirko,valgyti jie ka turi,ilgo pinigo
nesivaiko,pastatas -geriau(psichologiskai)negu banke pinigai,be to
tai stabilios ilgametes,mazai nervingos,beveik laiko
nereikalaujancios pajamos.Deja,siuo metu, keliancios kai kurias
abejones.
chiortas,skaiciu neieskau,nes tai asmenine patirtis.
|
|
Parašė: 2006-10-23 09:50:27
Neskaiciavau del dideliu komerciniu pastatu,bet mazu kainos tikrai
nekris,nes net pas nuomininkus formuojasi nuomone,kad geriau
nusipirkti si turta ir ypac mazesnius objektus,nes didelius kaip
kazkas rase sunku ipirkti del skolinimosi galimybiu limitu,cia
asmenine patirtis,aisku jie perka gera vieta,kazkur skylej kokioj
negaliu pasakyti,reiktu patyrineti!Kad mazos nuomos kainos,tai
tiesa ir tai gali keistis,bet manau gerose vietose kainos kils ir
ypac mazu kokybisku patalpu,nes ju yra trukumas,tik klausimas per
kiek laiko:con!Beje del turto prieziuros:jei iskart padarai
kokybiskom medziagom tai kaip statybininkai aiskino gali laikyti ir
20metu,o tai pakankamas laikas,o po to gal net tendencijos
keisis,gal ir paciam pvz perdaryti kitaip naudingiau bus!Cia tu
kurie seniau state nevertinu,nes jiem ir taip aisku,kad gerai yra!
|
|
Parašė: 2006-10-23 10:53:24
Reiktu atkreipti demesi,kad dabar "stambiuju" laikas.Kaip prekyba
praejo kiosku,parduotuviu,supermarketu seka,taip komercines
patalpos-pprivatizacija,butu rekonstravima,stambiu objektu statyba.
|
|
Parašė: 2006-10-23 20:11:27
Aš nuosekliai investuoju į komercinį nekilnojamą turtą. Anksčiau,
t.y. prieš 5 metus, net nevertindavau objekto, jei nuoma nedengdavo
lizingo 7 metų ir nelikdavo nors koks nors apčiuopiamas pliusas.
Kainos kvadrato buvo apie 800 - 1000 litų (neblogai įrengto). Nuoma
15-20 litų už 1 kvadratą. Susidėlioja logika. O dabar vis sunkiau
ir sunkiau ką nors rasti, kad nupirkus objektą eitų išsukti į
pliusą.
Atsiverčiu Vilniaus kainas ir už vieną kvadratą 10.000 , 12.000 ir
15.000, o nuoma 50,60,70 litų maksimum 100litų. :cry Kam laikyti
tokius pinigus nekilnojamam turte, kai gryni visada po ranka ir
daro stabilų pliusą ir nereikia nieko aplamai daryti. :yes
Kažkaip rajonuose dar atkapstau, tai vieną, kitą projektuką. Nuputi
dulkes, apsivalai, apsitvarkai ir sutilpi iki 2000 litų už metrą.
Turto mokestis nestebuklas ir nuoma visai gera.
Norėjau paklausti ar teisingai skaičiuoju:
Jei objektas kainuoja 500.000 lt už 300 kvadratų, tai nuoma minimum
turi būti: (50.000*0,15+450.000*0,04+5.000)/12/300 = 8,48
lt/kv.m.
Paaiškinu: 50000 nuosavos lėšos projekte, turi duoti minimum 15%
metinių, 450000 turto pabrangimas 4% į metus (skolinimosi kaštai)
ir turto mokestis 5000 litų, be draudimo pastatų ...
O jei 300 kv.m. objektas kainuoja 1.500.000 litų, tai nuoma
minimum:
(150.000*0,15+1.150.000*0,04+15.000)/12/300 = 23,20 litų.
Jei skaičiuoti nevertinant pastatų draudimo, amortizacijos arba
lizingo turto dalies gal ir logika perkant komercinį turtą po
5000lt už metrą imti tik 30 lt nuomą, bet jei pridėti lizingo turto
įmoka (išmokėjimas su buletu per 20 metų), tai 1 atveju -
450.000/240/300=6,25lt ir 2 atveju 1150000/240/300= 15,98lt ir
draudimą 0,3% nuo pastato vertės 0,42 lt ir 1,25 atitinkamai, tai
pirmu atveju minimumas 8,48+6,25+0,42 viso: 15,15lt ir antru atveju
minimumas 23,20+15,98+1,25 viso: 40,43 lt.
Dar skaičiuojant, kad nuoma tęsis 20 metų išeilės. Taip gyvenime
nebūna, bet vis tiek turtas turi išliekamąją vertę, kuri turėtų
dengti turto prastovą. :wink
Gal galite nurodyti ką aš čia dar neįvertinau ar ką ne taip
skaičiuoju...
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2006-10-23 22:22:27
Geriau skaičiuoti blogai nei visai neskaičiuoti. Kaip supratau
siaip zvejo logika, jis siulo investuoti i nt nuosavas lesas ant 15
procentu, o skolinimosi, mokesciu kastus turi padengti nuoma.
Logikos aisku kad yra. Tik ar nera perdaug sudetingas
skaiciavimas?
Man gal labiausiai užkliuvo tai, kad skaičiuoji pagal sios dienos
kainas, nors nori apskaičiuoti investicija, kuri atsipirks per
busimus laikotarpius. Palukanu, turto mokesčio ir kiti kastai -
kintami dydziai. Sunku juos ivertinti.
Žodziu, mano, mazo zmogaus, nuomone, nelabai tikęs skaiciavimas.
Geriau elementarus P/E. Grubus, bet patikimas
Siek neįmanomo - pasieksi maximumą:yes
|
|
Parašė: 2006-10-24 06:39:27
Man gal labiausiai užkliuvo tai, kad skaičiuoji pagal sios dienos
kainas, nors nori apskaičiuoti investicija, kuri atsipirks per
busimus laikotarpius. Palukanu, turto mokesčio ir kiti kastai -
kintami dydziai. Sunku juos ivertinti.
Čia "neinvesticija", o teigiamas pinigų srautas. Aš Investicija
vadinu, kai galimybės uždirbti ar pradirbti yra maždaug vienodos.
Man svarbu nuo mano dalies minimum 15% metinių ir "razinka", kuri
susiformuoja turtui brangstant arba ne. 4% tai ne metinės
palūkanos, o turto stabilus pabrangimas. Maždaug apie 6% metinių
palūkanų. Čia daugiau lengva smegenų mankšta. Ir aš net
neįsivaizduoju kaip skaičiuoti P/E komercinio turto pirkime gal
galite pakomentuoti plačiau.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2006-10-24 07:28:27
ar ne per daug rizikinga kad nuosavi pinigai (10 proc turto vertes)
nesa tik 15 proc? juk banko kastai gali bet kada keistis - ir net
mazas pajudejimas suvalgo nuosavu pinigu pelna. jei tokia schema
tai turetu buti nuo nuosavo kazkur 50 proc pelnas (kai bankas
skolina 90 proc).
o siaip gerai pastebejai - nuoma mazesniuose meistuose labiau
apsimoka. dabar turiu (jau tuos bus turejau) varianta kur 10 proc
nuo visos vertes nesa. prognozuoju sioki toki nuomos kainu
pakritima, bet vistiek isliks kokie 8 proc, kas yra visai neblogai
----------------------------------------------------------------------
Juoda Balta
|
|
Parašė: 2006-10-24 07:37:05
Nežinau, aš pirmiausiai skaičiuoju p/e, o jei gautas rodiklis proto
ribose, įvertinu kitus veiksnius: mikrorajono perspektyvos, pastato
būklė, galimas prastovų laikotarpis, parkavimasis, etc.
Siek neįmanomo - pasieksi maximumą:yes
|
|
Parašė: 2006-10-24 08:34:38
Gal kam patiktu tokia strategija;po burbulo,pamate
disproporcija,skaiciuojantis ir turintis,kur deti pinigus parduoda
labai "brangiai" "perliukus"(pozymiu jau pasirodo)Po desimtmecio
kaina atrodo juokinga.
|
|
Parašė: 2006-10-24 09:07:58
ar ne per daug rizikinga kad nuosavi pinigai (10 proc turto vertes)
nesa tik 15 proc? juk banko kastai gali bet kada keistis - ir net
mazas pajudejimas suvalgo nuosavu pinigu pelna. jei tokia schema
tai turetu buti nuo nuosavo kazkur 50 proc pelnas (kai bankas
skolina 90 proc).
Kadangi aš pastatams skolinuosi 20 metų ir su fiksuota banko pelno
marža, tai realiai rizika yra labai menka. Praktika parodė, kad po
trijų-keturių metų pastatas susiranda naują pirkėją, kuris nuperka
su idėja : "geriau 50% brangiau bankui mokėsiu negu moku
nuoma savininkui, bet tai bus mano". Tokiu būdu aš
grąžinuosi ir įmokas sumokėtas lizingui ir uždirbu iki 1500% pelno
skaičiuojant nuo įdėtos sumos, žinoma susimokėjus mokesčius
valstybei bei įvertinus PV (pinigų vertę "šiandien"), telpu į savo
finansinį planą...
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2006-10-24 09:20:26
Chikirap :
ar ne per daug rizikinga kad nuosavi pinigai (10 proc turto vertes)
nesa tik 15 proc? juk banko kastai gali bet kada keistis - ir net
mazas pajudejimas suvalgo nuosavu pinigu pelna. jei tokia schema
tai turetu buti nuo nuosavo kazkur 50 proc pelnas (kai bankas
skolina 90 proc).
Kadangi aš pastatams skolinuosi 20 metų ir su fiksuota banko pelno
marža, tai realiai rizika yra labai menka. Praktika parodė, kad po
trijų-keturių metų pastatas susiranda naują pirkėją, kuris nuperka
su idėja : "geriau 50% brangiau bankui mokėsiu negu moku
nuoma savininkui, bet tai bus mano". Tokiu būdu aš
grąžinuosi ir įmokas sumokėtas lizingui ir uždirbu iki 1500% pelno
skaičiuojant nuo įdėtos sumos, žinoma susimokėjus mokesčius
valstybei bei įvertinus PV (pinigų vertę "šiandien"), telpu į savo
finansinį planą...
Hmm ko as nematau
a) Rizikos vertinimas kad turtas praras verte del gaisro ir pan
(draudimas 100 proc neduoda) be to gap'as bus nuomoje. Tas pats
prakiurus vamzdziui ir pan iv nelaimes
b) nemokus klientai (visi ju siek tiek turi nors ir trumpam)
Rizika galima susizinoti is draudiku
O nuo nemokiu tai nezinau kaip tai suskaiciuoti
|
|
Parašė: 2006-10-24 09:21:04
Kad nuomininkai nori perpirkti patyriau ir as. Juos stumia ne
sveika nuovoka,bet esanti teigiama patirtis,kad visi pirke yra
islose(kitaip ir buti negalejo,nes kainos tik kilo)Kas bus ,kai
kainos sustos arba kris ir atsiras neigiama patirtis???
siaipzvejys,pacio biznis panasus i
ekosistema;pele(nuomininkas),lape(savininkas),vilkas(bankas).Stipri
puse-lapes gudrumas,vikrumas ir tai kad lapes nera iprastas vilku-
maistas.Silpnoji-esant badmeciui -gali buti suvalgytas.Badmecius
prognozuoti,apskaiciuoti-sunku ,ypac tolimoj ateity...
P/E-reiktu rasyti kabutese (neakcijoms) pvz. 2400lt/m 20 lt/m
padauginta 12(metai)=10 "PE"=10 metu atsipirkimas.Terminuoto
indelio3,333% "P/E"=30
Megstantiems sudetingas formules ir terminus -Aleksandras vytautas
Rutkauskas"Nekilnojamo turto pletote,investicijos ir rizika.
|
|
Parašė: 2006-10-24 10:22:11
Gal galite nurodyti ką aš čia dar neįvertinau ar ką ne taip
skaičiuoju...
Nepaminėjai remonto kaštų. Neparašei, ar įsigyji NT jau
suremontuota, ar tik su daline apdaila. Bet kuriuo atveju, jei
nuoma bus ilgalaikė - 15-20 metų, einamasis remontas bus
reikalingas. Taip pat kaip minimum 15% nuo nuomos pajamų turėsi
sumokėti mokesčių. Na, kas be ko, ilgalaikėje nuomoje NT prastovos
taip pat neišvengiamos.
Šiaip, įdomumui, koks tai NT - biurams, komercijai, ar kitas?
Klysti žmogiška, bet mažiau skauda, kai mokaisi iš svetimų klaidų
|
|
Parašė: 2006-10-24 10:46:46
joa, nuomininkai labai megsta nupirkti
vos ne strategija galima daryti - ieskai nuomininko kuris
turi/tures pakankamai pinigu isigyti busta, ir po kokiu puses
metu/metu labai didele tikimybe kad uzsimanys nusipirkti, ir aisku
ne zemiausia kaina
----------------------------------------------------------------------
Juoda Balta
|
|
Parašė: 2008-08-08 10:25:54
sveiki, gal kas zinote uz kiek Kauno Akropoli vokieciai nupirko, ar
bent kokios metines Akropolio pajamos?
Knowledge is power. Komerciniai objektai, komerciniai sklypai. Informacija, kurios skelbimuose nerasite.
|
Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume.
Prisijungti.
Prekybos statistika realiu laiku |
|