|
|
Parašė: 2007-02-05 14:31:48
Manau tas laikas, kai developeriai prades pardavineti butus uz
savikaina minus paskolu kastai (paplukanos) uz kokius 6-12 men.
(tiek kiek laiko galetu buti sugaista, bandant prastumti uz norima
kaina) ne uz kalnu. Kodel? Ogi todel, kad dauguma developeriu
Lietuvoje jau padare nemazai pelningu projektu ir dabar metasi i EM
ir jiems atlaisvinti lesas is paskutinio projekto, iseinant ant
nulinio rezultato - geriausia iseitis. Ir ko gero tie, kurie tai
padarys pirmieji - tik islos. Lietuviai juk banda. Kaip buvo -visi
perkam, perkam, ar nebus - visi parduodam, parduodam.
|
|
Parašė: 2007-02-05 14:35:18
Matas Macijauskas :
Nuomos kainos turetu smarkiai isaugti, jei lietuviu mastymas
pasikeis ir jie nebutinai nores zut but tureti savo busta, o uzteks
ir nuomotis.
Cia jau jus man pasakykit ar tai yra imanoma? ;]
Turi pasikeisti ne tik mastymas, bet ir:
1. Dideti nuomojamu butu paklausa, t.y. daugeti zmoniu kuriems
reikia gyvenamo ploto, arba mazeti nuomojamu butu pasiula. Kol
Lietuvoje gyventoju mazeja, o statybu tempai auga, si salyga
nelabai tenkinama.
2. Nuomos kainos suristos su gyventoju pajamu didejimu, del to
negali isaugti taip staigiai kaip pastaraisiais metais isaugo butu
pardavimo kainos.
Mano manymu tikras spekuliantas turetu nuomotis busta, o isigyti
busta tik tada, kai jo sukaupto kapitalo graza per 5 metus leistu
jam isigyti busta ;]
Pagal si ivertinima esu tikras spekuliantas.
|
|
Parašė: 2007-02-05 14:39:08
2. Kaip matuoji pardavimus ar vienetai ar suma ? Kur tavo
skaičiukai ? Taip pat kaip ir aš nieko nesakai, skirtumas tik tas
kad tu skaičiukus turi o aš ne.O dėl to kad jie krito tikrai
neabejoju, skelbimų apstu, tik pirk. Plius jūsų statistika netikiu,
šioje vietoje tikiu tik 'Registrų Centro' statistiką.
3)Į 3 klausimą neatsakei, o nufingerpointinai. Gėda. Mano prognozė
tokia -40 proc., tik neaišku kaip nes pamatuosim, skaičiukai gi pas
tave? O aš ką tik www.alioreklama.lt remiuosi...
Na dėl metų galo aš nesiginčysiu, neesu orakulas, datų nežinau. Dar
juokingau būtų kad ant rytdienos pastatytum.
Jei jau esi analitikas, tai tu turi rašyti skaičius ir jais
įrodinėti, o ne tie kas skaičių neturi. Kažkaip jau labai
neanalitiškai tu čia bandai savo opiniją paskleisti, net malonu
opozicijoj pabūti.
valkatos meluoja geriausiai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 14:44:33
To Zoom
gyvenamoji/biuru statyba gyva lietuvoje, todel kad galima
uzsidirbti dideles marzas. Jeigu marzos butu mazos niekas nedirbtu
leituvoje, nes neverta butu.
JAV bankai kredituoja investuotojus iki 99%, tai daug stabilesne
rinka ir joje viskas aisku, todel galima dirbti su mazesnemis
marzomis.
Ir tai nedurniu ieskojimas, o tesiog nesusiformavusi rinka.
To Matas
Juk sakiau kad taves sues su visa tavo eika, be reikalo tu cia taip
pasiviesinai
|
|
Parašė: 2007-02-05 14:48:21
to soundesigner
ne tavęs klausiau O 2000-2002 metais buvo vystytojų su normalia
marža, tiesa juos sunkiai finansavo ir biznis jų bvo silpnas. Bet
vistiek jiems apsimokėjo. Tai kad tikra priežastis ne ši, nors ne
beto
valkatos meluoja geriausiai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 14:56:07
Dar noreciau pazymeti tai, kad valdzios sudaromos salygos klaidinti
NT rinkos dalyvius. Registru centras tureti skelbti NT kainu idekso
duomenis, kita NT sandoriu statistika. Izvelgiu manipuliacijas,
kaip skelbiami tik sandoriu ASK duomenis, bet BID'us siekia
nuslepti.
Įsitaisykite sau piniginių, kurios nesusidėvi, kraukite nenykstantį lobį danguje, kur joks vagis neprieis ir kandys nesuės.
|
|
Parašė: 2007-02-05 14:56:55
Zoom, as neseku kiek alio reklamoj yra skelbimu, stebiu naujos
statybos projektus. Atnaujinu duomenu bazes kas du menesius ir
ziuriu kiek buvo realizuota butu tiek vienetais, tiek kv.m.
Nekomentuosiu del to, kad mes nepadarem dar pranesimo spaudai. Po
praneismo spaudai bus galima ir smulkiau pasneket bei padiskutuot.
Mazas faktas, kad gruodi-sausi Vilniuje buvo realizuota 25% (57
000kv.m.) daugiau naujos statybos butu, negu spali-lapkriti (43
000kv.m.). Kainos vidurkis Vilniuje augo taip pat, tiksliai kol kas
negaliu ivardinti kiek.
O del savo 3 punkto khem... taip nebus ;] Musu prognozes buvo, kad
kainos paaugs +10%, taciau jau dabar matau, kad buvome
pesimistai.
Kaip sakiau, negaliu daug skaiciu ivardinti, kol nebuvo pranesimo
spaudai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 15:08:39
to Matas.
Tai gal padarom diskusiją - Mato spaudos pranešimų analizė ?
Sarkazmas žinoma, tačiau jei rimtai apie ką čia diskutuoti ? Jei
esi analitikas o skaičių neduodi, plius neinasi tavo skaičių
patikrinti, nes neesate prieš nieką atsakingi už savo statistiką,
galit ten bet ką rašyti.
Visą realią situaciją parodytų :
a) 'Registrų Centro' sandorių statistika, tiek suma tiek vienetai
(grynai pirkimo-pardavimo)
b) Banko išduotų paskolų skaičius - tiek suma tiek vienetai
c) Banko pablogėjusių skolininkų statistika.
O jūsų statistika nu sorry bet man tai tik pliurpalas. O kol kas aš
matau kad :
a) Registrų centras neduoda statistikos - neaišku kodėl
b) Bankai statistikos neduoda - neaišku kodėl
c) Pasiūla didėja - ganėtinai aišku kad pardavimai stringa
valkatos meluoja geriausiai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 15:11:42
Linksma diskusija.
Mano argumentai del busto kainu. Yra 4 placiausiai naudojami
rodikliai patikrinti ar kainos ne per aukstos:
1. e/p arba yieldas salyje
2. kainu palyginimas su kt salim
3. buto iperkamumas
4. kainos ir savikainos santykis
Dabar labai atsakingai pareiskiu:
1. Vilniuje yieldas yra miesto centre 4%, miegamuosiuose rajonuose
4.5% - mažiausias CRE sostinese. Tai parodo kad arba kainos per
dideles arba nuoma per maza (greiciausiai ir tas ir tas, nes
palyginus nuomos kainas, Vilniuje jos yra mažiausios)
2. Palyginamasis metodas rodo, kad kainos vilniaus miesto centre
yra vienos auksciausiu CRE sostinese (kartu su praha ir ryga),
kainos miegamuosiuose rajonuose daugiau maziau per viduri, tuo
tarpu miesto issyvystymas (BVP/cap) maziausias (kartu su
Ryga)
3. Buto iperkamumas. Palyginus su to paciom salimis, Vilniuje (ir
Rygoje) buta ipirkti sunkiausia. T.y. gyventojas per metus
Lietuvoje uzdirba bent 2 kartus maziau kvadratiniu metru vidutinio
gyvenamojo ploto nei palyginamosiose salyse. Vertinant kiek
gyventojo pajamose sudaro busto paskolos aptarnavimas, skaicius
taip pat vienas nepalankiausiu.
4. Kadangi Vilniuje busto kainos yra aukstos ir lenkia daugeli CRE
saliu, o savikaina mazesne, kainos - savikainos skirtumas yra
didziausias (kartu su Ryga)
Is to galiu susidaryti nuomone apie dabartine situacija. Manau ji
nera palanki. tai nereiskia, kad kainos negali paaugti daugiau, bet
tai reiskia, kad jei jos dar dabar paaugs, veliau bus blogiau.
|
|
Parašė: 2007-02-05 15:21:47
Kuo ilgiau irodines, kad viskas ok, tuo smarkesnis smigimas bus
veliau. T.y. su tokiais irodinejimais galime sulaukti ne nuoseklios
ir prognozuojamos NT kainu korekcijos, o tikro kainu "burbulo"
sprogimo.
|
|
Parašė: 2007-02-05 15:27:03
to Depas.
aš tai manau kad vystytojai stebuklo laukia. Iš serijos 'svarbu
datempti iki dienos x kada tokios kainos bus pagrįstos'. Tik kad ta
diena nesišviečia
valkatos meluoja geriausiai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 16:42:55
to PP
statistiniu rodikliu analize butu patikimesne, jei butu tuo paciu
analizuojama ir seselines ekonomikos itaka salyje. Galbut reali
perkamoji gyventoju galia (algos) yra panasios (o gal ir didesnes)
nei kitose CRE salyse, jei pas juos toliau pazengta su atlyginimu
legalizavimu. Idomu ar kokioje Cekijoje ar Vengrijoje tai pat
placiai taikomi individualios veiklos, autoriniai honorarai.
Apsidairykite aplinkui: argi nerasit pazistamu, kurie didesne dali
savo pinigu gauna ne per statistini atlyginima, o yra individualios
veiklos vykdytojai, PI savininkai, autoriniu darbu atlikejai ir
pan. TO NEGALIMA NEIVERTINTI!
|
|
Parašė: 2007-02-05 17:36:01
to Mindakas.
o prie ko čia algos ? Ar manai kad dabar kas NT iš algos ir
santaupų perka ? Bankai tikrai > 95 proc. NT pirkimų finansuoja
ir vis viena tie pinigai būna balti. O tai kad yra dalis nuslėptų
pinigų gal kiek daugiau įtakoja developerių finansavimą, iškreipia
savikaininius rodiklius ir pan. Bet šie daiktai nelabai įtakoja
pardavimo kainas.
valkatos meluoja geriausiai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 17:48:34
To Zoom,
perka zmones ne is santaupu, taciau kiek tu gali pasiskolinti:
lemia tavo pajamos, t.y. kiek tau leidzia bankas ir galu gale kiek
tu pats sau gali leisti isleisti paskolai. O ka as norejau
pasakyti: PI, individuali veikla, autoriniai honorarai yra
absoliuciai baltos pajamos, bet jos nefiksuojamos statistikos
departamente prie darbo uzmokescio. Todel zmones uzdirba (ir baltai
uzdirba) nemazai, o statistikoje - jie skurdziai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 17:56:22
to Mindakas.
tą viską suprantu, bet dabartinių NT kainų tai tiesiogiai neliečia.
valkatos meluoja geriausiai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 17:59:46
O as ir nekomentuoju dabartiniu kainu: as duodu patarimus
analitikui PP, kaip geriau daryti lyginamaja analize ir nepriimti
statistikos uz gryna piniga, nes mano nuomone jis (ji) galejo
stipriai nusisneketi apie esam rinkos bukle Lietuvoje.
|
|
Parašė: 2007-02-05 18:02:26
to Mindakas.
a supratau, tipo šalių pagal pajamas neinasi palyginti. Tokiam
palyginime yra prasmė.
valkatos meluoja geriausiai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 18:02:57
To Mindakas,
Su tavim sutinku, be viso to yra kruvos kitu dalyku kurie vienaip
ar kitaip gali iskraipyt skaicius. Statistikos metodologija,
dabartinis rinkos kainu ciklas, ivairus zmoniu iprociai ir pan.,
visko niekada nepasversi, rinku analize del daugelio atveju yra
ribota, bet kai reikia priimti sprendimus remiamasi tam tikrais
svarbiausiais rodikliais. Ir kai visus juos susumaves susidarai
nuomone, pridedi patirti ir nuojauta, tada kazkas gaunasi.
As pats siek tiek skeptiskai ziuriu i visas analizes nes ateities
neimanoma nuspet, ir labai daznai jos nepasiteisina. Bet matant tam
tikras tendencijas galima sumazinti neapibreztuma. Kol kas, bent
jau man, visi rodikliai indikuoja kainu perkaitima.
|
|
Parašė: 2007-02-05 18:30:55
Kažkada man vienas tikrai protingas diedas, kuris mane 80 proc. to
ką žinau finansuose ir išmokino aiškino maždaug taip: Kiekviena
sistema iš tikro yra paprasta ir pamatuose yra nedaugiau kaip 3
bazinės priežastys kurios nulemia sistemos elgesį 80 proc. atveju.
ir t.t. ir pan. Iš šio daikto išsirutulioja priežastiniai ryšių
medžiai, dalis modernios Goldratt vadybos teorijos ir t.t. . Lenkiu
link to kad gal ir čia neverta knistis po velnias žino ką, o
tiesiog gerai pagalvoti kas įtakoja pasiūlą/paklausą ir taps
pakankamai aišku kurlink judame. Bent sau aš jau gana seniai
apibrėžiau 2 iš trijų (o gal tik du ir yra ?) kertinius akmenis
:
1) Bankų paskolų prieinamumas - kitaip tariant pretendentų
kiekis
2) pinigų kaina(Euribor) - tai ką gali pretentai į turtą už jį
sumokėti
Manau šitie du pilnai apibrėžia maksimalią įmanomą paklausą. Su
pasiūla tiesa sakant truputi sudėtingiau ir nematau aiškaus
kriterijau kaip tiksliai pasakyti kas stipriausiai įtakoja pasiūlą.
Tačiau klausimas ar iš viso yra dar kažkoks svarbus kriterijus, šie
du pakankamai tiksliai apibrėžia kur yra kainų stogas. O įvertinus
Euribor didėjimą panašu, kad glaiam judėti tik žemyn. Gal kur ir
nusipezėjau savo raštliavoj, jei ką pataisykit
valkatos meluoja geriausiai.
|
|
Parašė: 2007-02-05 18:50:36
1) Bankų paskolų prieinamumas - kitaip tariant pretendentų
kiekis
2) pinigų kaina(Euribor) - tai ką gali pretentai į turtą už jį
sumokėti
CEE rinkose trecias kertinis akmuo (kuris beveik neveikia
vakaruose): apsirupinimas bustu, todel net skurdziose valstybese
NVS kainos yra absurdiskai aukstos net prie palukanu 10 proc.
Bet sita akmeni labai sekmingai judina nauji projektai. nes mano
paskaiciavimais tokiais tempais kaip dabar statoma Vilniuje, iki
komfortiskos apsirupinimo bustu ribos bus galima pripildyti ne
veliau kaip per 5-6 metus. Viskas kitas - spekuliaciniai lukesciai.
Todel pora metu turim galimybiu judeti aukstyn, o kiek paskui
krisim zemyn, priklausys nuo to kiek pakilsim ausktyn
|