Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume. Prisijungti.

 

Atsiperkamumas

MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

Sveiki,

Norejau pasidometi Jusu, kurie uzsiimate komerciniu patalpu nuoma. Is diskusiju supratau, kad tokiu yra siame forume pakankamai. Padiskutuoti norejau butent apie astiperkamuma komerciniu patalpu. Ar patalpos uz kurias mokami dideli pinigai vertos to. Koks atsiperkamumas per metus yra tenkinantis rinkos dalyvius. I ka kreipiate demesi. Ar astiperkamumas patalpu skirtinguose miestuose yra vienodas ir t.t.?

Galite pateikti ir pavyzdziu su konkreciom vietom ir kainom.

Stai straipsnis, kuriame skaiciavau dvieju Vilniaus savivaidybes parduotu komerciniu patalpu atsiperkamumus.
http://www.balsas.lt/naujiena/171812

Is kart informuoju, kad medziaga gal but bus panaudota straipsniui http://www.balsas.lt/
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

manau reikia pradeti nuo to, kad skirtingiems subjektams atsiperkamumas skirtingas: vystytojas visada noes gauti gerokai didesne pelno marza, negu pasyvus finansinis investuotojas perkantis jau "gatava produkta".
vienisas katinas
vienisas katinas
Rašyti privačią žinutę

148 žinutės
( +3 )

Rašau grubiai apie investuojančius į miesto centrą ar senamiestį (manau galima pritaikyti ir visam NT)... aplinkos, kuri supa mane (draugai ir kiti investitoriai į NT) ... Išskirčiau svarbesnes kategorijas:
1. Aktyvūs NT verslininkai "spekuliantai";
2. "Vystytojai";
3. "Pensininkai" arba būsimi "Pensininkai"

Dabar plačiau, kad būtų galima tolimesnė diskusija...

1. Aktyvūs NT verslininkai "spekuliantai" - tikslas per trumpiausią laiko dalį gauti max. pelno, su min. riziką;
jie daro verslą, skaičiuoja atsiperkamumą ir neperka NT jei nėra atsiperkamumo max. 8-10 metų (5-8 metai dovana) ir ieško pirkėjo ar pasyviai laukia, kad parduoti NT už kainą, kuri sudarytų 15-17-20 metų ar daugiau... atsiperkamumo (busimiems ar esamiems "pensininkams" ar "Vystytojams"). "Vystytojams" jie pateikia įdėjas ir t.t. ir bando brangiai parduoti (kaip rašo MatasM... pvz. turi susipirkę dalį patalpų ir turėjo planų pertvarkyti visą pastatą ar jo pastato dalį, bet nenori dirbti ilgam ir pirkti brangiai likusias aplinkui patalpas ir tuo budu ilgai perspektyvai vystyti NT tuo pačiu prisiimant ir riziką... (čia galima rašyti be galo, nes aš pats prie jų, nors kartais jei nepasiseka brangiau įkišti "Vystytojams" patampu ir "Vystytoju", nes kartais surizikuoji pasiimti ir visą max. pelną ...))

2. "Vystytojai" - tikslas pasiimti visą įmanomą max. pelną ir tuo pačiu max. riziką...
kaip rašo Mindakas (visada norės gauti gerokai didesnę pelno maržą, negu pasyvus finansinis investuotojas perkantis jau "gatavą produktą" -- arba mano nuomone tiesiog arba būsimas "pensininkas" )

3. "Pensininkai" arba būsimi "Pensininkai" - gana dažnai finansiškai nepriklausomi jau turintys ne vieną mln. ir galintys gyventi vien iš kapitalo, jauni nuo 35 iki 50 metų... - tikslas gauti "šiek tiek pinigų ir gerai linksmai gyventi" , pabandyti pinigus apsaugoti nuo infliacijos, rasti alternatyvą (diversifikuoti) investavimui į fondus, gyvybės draudimą ir t.t.;
jiems nesvarbus atsiperkamumas (aišku be ironijos nuo 15 iki 40 metų) tiesiog būsimi ar jau esami "pensininkai"- pasyvūs finansiniai investuotojai perkantys jau "gatavą produktą (mano aplinkoje jų daugiausia!!!),jiems atsiperkamumas tenkinantis sudaro 15 m.(dovana!!!), 20-25 m. normalu, o jei "labai auksinėje vietoje" ir dar su ilgalaike sutartimi ir geru nuomininku su mokėjimų istorija tai jie ryžtasi ir 30 max. 40 m. (mintyse skaičiuoja, kad kas 10 metų NT brangs bent po 100%)

būsimi "Pensininkai" (dažnai finansiškai nepriklausomi, turintys gerą pagrindinį aktyvų verslą, nesusijusi su NT ar retai susijusi ir jau nebenorintys pagrindinio verslo toliau aktyviai plėtoti prisiimant ir riziką... jie laisvus pinigus, nereikalingus pag. verslui investuoja į NT ir mano, kad NT ir visada bus NT t.y. investicija ilgam laikui nepraras vertės ir tik brangs, nes miesto centro ir senamiesčio juk neperneši kitur, o krizės ateina ir nueina ir dar daugiau pabranginą turtą (čia mano asmeninė patirtis nuo 89-92 metų manau po 10 - 15 m. ir aš pereisiu į tą kategoriją, nes labai vilioja ramybė, o žmogui asmeniškai juk užtenka per metus pinigų... nuo 200 k iki 1 mln. ir daugiau gauti, bei juos leisti tiesiog savo įsivaizduojamam malonumui

P.S. galima rasti ir daugiau kategorijų, bet paliksiu kitiems pasireikšti
zomby
Rašyti privačią žinutę

67 žinutės
( +10 / -7 )

komerciniu patalpu atsiperkamumas siuo metu LT netenkina ekonominiu lukesciu. Geras, naujas apsiltintas ir sildomas sandelys, su visa infrastruktura dabartinem kainom gali kainuoti iki 3000 lt /m2 (ir cia be sklypo kainos!), su spec iranga ir pan. Statant 1200 m2 sandeli, is kuriu 200 m2 administracines patalpos, samata gauname 3,6 mln lt (kartoju - be sklypo), Vilniaus pakrastyje (Svanoriu pr.) isnuomoti galima uz 20 lt (vidurkis sandelys + admin), gauname 288 kLT pajame / metai, atsiperkamumas ~10 metu. Pridekit sklypa, kuris gali kainuoti 50-80 k / aras, ir dar prisides 5-8 meteliai.
O cia kalbame apie dar gana smulku objekta, paimkite 5-10 kartu didesni ir skaiciai uzauga iki padangiu.
Imonei savo veiklai tai visiskai nenaudinga, patogiau nuomotis.
Tokia veikla kiek pastebiu uzsiima dideli uzsienio investuotojai, fondai, kurie turedami N mln pinigo jau nebeturi per daug pasirinkimu, kur juos investuoti (nesismulkinant ir perdaug neskaidant i smulkias sritis) tai ir tenkinasi mazesne marza. Tapogi jie gauna stabilu cashflow, kas leidzia vel imti paskolas is banku ir vel pirkti.
Is kitos puses, visi parduot ir nuomotis negali, nes ne visi pardave ir gave kelis/keliasdesimt mln lt bus pakankamai ismoningi kad is ju isspausti papildomus pinigus. Ypac kai esi uzsiciklines vienoje verslo sakoje ir neturi/nenori tureti dideliu pletros perspektyvu.

ps. Kas susiduriate su NT statyboms, kiek siuo metu samatose labai grubiai skaiciuojama statybine verte uz 1m2 (butu/sandeliu/gyv. namu?).
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

Siaip dar prie to pacio, ka galima apsvarstyti: kas labiau lemia atsiperkamuma - pacios patalpos ir ju vieta ar nuomos sutartis? Nes Isivaizduoju, jei yra "stiprus" nuomininkas su ilgalaike sutartim - pvz. koks nors VP Market, tai patalpu atsiperkamumas su tokiu nuomininku kur nors Pabradej ar Ariogaloj gali buti netgi geresnis negu Vilniuje ar Kaune neblogoj vietoj.
zomby
Rašyti privačią žinutę

67 žinutės
( +10 / -7 )

stiprus nuomininkas,"anchor" su ilgalaikem sutartim ir dideliais plotais mokes maziau nei smulkuciai besikeiciantys.
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

na as turejau galvoje, kad jei turi pastata kur nors Pabradeje - tai ji isnuomaves uz gana auksta kaina pvz. UAB "Pabrades maistas" vis tiek turesi blogesni atsiperkamuma nei uz zemesne kaina tas pacias patalpas isnuomaves "Saulutei". Ir dar labai gali buti kad tokiu patalpu nuomos/isigijimo santykis bus geresnis nei kokiu nors biuru Vilniuje ar Kaune.
edis
edis
Rašyti privačią žinutę

43 žinutės
( +15 )

To Vienisas katinas
Geras komentaras. Ačiū.

vienisas katinas :
P.S. galima rasti ir daugiau kategorijų...


O gal galėtum dar daugiau parašyti savo pamastymų kokios dar susidaro investuojančių į NT kategorijos? Būtų įdomu įsiklausyti į patyrusio vilko nuomonę
Take it easy
Agata
Rašyti privačią žinutę

1492 žinutės
( +237 / -563 )

Pirmo punkto ir trečio antros dalies hibridai.Norintys tapti "būsimais pensininkais",bet naudojantys pirmo punkto strategiją.Perka tik "gerus objektus" tinkamu laiku.Jei laikas netinkamas,paieško,kur tas laikas tinkamas.Jei laikas ir objektas "geras",mesteli pinigus ir iš aktyvaus verslo.Jei nėra abiejų tų sąlygų,laikinai visai neinvestuoja.Laukia ir ieško grobio
Agata
Rašyti privačią žinutę

1492 žinutės
( +237 / -563 )

vienisas katinas :

jiems nesvarbus atsiperkamumas (aišku be ironijos nuo 15 iki 40 metų) tiesiog būsimi ar jau esami "pensininkai"- pasyvūs finansiniai investuotojai perkantys jau "gatavą produktą (mano aplinkoje jų daugiausia!!!),jiems atsiperkamumas tenkinantis sudaro 15 m.(dovana!!!), 20-25 m. normalu, o jei "labai auksinėje vietoje" ir dar su ilgalaike sutartimi ir geru nuomininku su mokėjimų istorija tai jie ryžtasi ir 30 max. 40 m. (mintyse skaičiuoja, kad kas 10 metų NT brangs bent po 100%)



Man keistokai skambėjo ši mano paryškinta vieta.
Tačiau,jei pažiūrėti į tai kitu kampu?Nieko keisto,jei diletantui gali taip atsitikti.Nieko tame nematau nenormalaus.Negali gi žmogus gyvenime išmanyti absoliučiai viską.
Dabar...jei pagalvoti,kiek per gyvenimą mes sumokame mokesčių,kad gauti pensiją?Kiek iš to sumokėto mes turime šansų atsiimti?Netgi ne vien dėl žmogaus amžiaus trukmės.Kiek susimylės valdžia-tiek ir duos...na,badu mirti neleis...Bet šiandien matome tai,ką matome.Suprantama - kiekvieno mintyse po šių mano žodžių kyla gynybinė reakcija:"Nesąmonė...dabar ne tie laikai...o ateityje ir bendrai gali būti tik geriau...".Nesiginčysiu.Beprasmiška.Tačiau parašysiu :"Laikai visada būna vienodi.Tik žmonės visais laikais būna skirtingi - padorūs ir nepadorūs."
O dabar įsivaizduokime - tuos pinigus investuojame į NT...permokame,jei kitaip nesugebame...ir vistiek koks galutinis rezultatas?Turime garantuotą pensiją iš nuomos grąžos ir priklausomą jau nuo rinkos dėsnių,o ne nuo valdžios malonės.Duona bus brangesnė - ir nuoma bus brangesnė.
Čia tik mano mintys...
Niktus
Rašyti privačią žinutę

155 žinutės
( +29 / -26 )

Kas liecia vokieciu gatve tai ten labai gera investicija, net pagal Mato paskaiciavimus 13 metu atsiperkamumas dabar vilniuj nera blogas, dazniausiai 15 buna. kas liecia sitas patalpas jose buvo Sarma, kuri mokejo tik 60 litu uz kv.m., dabar naujas savininkas jau isnuomavo dali po 250 lt uz kvadrata, kai paskaiciuojat atsiperkamuma su sita suma visai kitas rezultatas gaunas. Nueini i banka perfinansuoji patalpas prie naujos nuomos ir iskarto sedi su pliusu graziu. Apie Gedimino pr. nelabai ka zinau bet matyt ir ten kazkas sugalvota, nors 30 metu atsiperkamumas komercinem patalpom nelabai iprastas
Knowledge is power. Komerciniai objektai, komerciniai sklypai. Informacija, kurios skelbimuose nerasite.
dinamo
Rašyti privačią žinutę

71 žinutės

nt patraukluma lemia ne atsiperkamumo laikas o nt pabrangimas ivertinant strategine vieta, ateities naudingumo bei nuomos didejimo faktorius
pirk arba mirk
Agata
Rašyti privačią žinutę

1492 žinutės
( +237 / -563 )

nt patraukluma lemia ne atsiperkamumo laikas o nt pabrangimas ivertinant strategine vieta, ateities naudingumo bei nuomos didejimo faktorius
Sutinku su tuo.Tai labai svarbu.Bet tai tik vizija.Bet kuris iš tų faktorių gali pasikeisti net į bogąją arba laikinai blogąją pusę,net viską labai gerai įvertinus.Tai galioja visokiam be išimties NT.Vienintelė čia garantuota vieta yra tiesi pastoviai aukštyn kylanti kreivė dėl pinigų perkamosios galios mažėjimo.
Bet būtina rasti kažkokį skaičių,kuris būtų išskaičiuojamas konkrečiu pirkimo momentu.Kaip rišamąjį faktorių.Aš bent vadovaujuosi nuomos grąžos procentu - kuo procentas didesnis,tuo geriau.Tai santykinis skaičius,bet palyginimui labai paprastas ir veiksmingas.
Pagal jį išskaičiuoji atsipirkimo laiką pirkimo momentu.Jis dažniausiai atrodo absurdišku Bet nereikia jaudintis.Toliau pradeda veikti ,kaip aš vadinu, "susitraukimo žirklės".Kadangi atsiperkamumas nėra labai trumpas laiko tarpas,tai galutiniame rezultate tos "žirklės" jį labai sutrumpina.Bet to apskaičiuoti,mano galva,neįmanoma.Galima,aišku,bandyti skaičiuoti ir apsikasti lapais,bet tai tuščias laiko gaišimas.
Jei situacija laikinai pasikeičia į blogąją pusę - matau vieną nemalonų dalyką - tai mokestinius klausimus.Jie retai kada gali būti palankūs nelaimėliui
Tik visa tai nebegalioja tikros krizės laikotarpiu.Tada būna už dyka Na, gal ne visai korektiškai išsireiškiau.Tada tereikia turėti pinigų kažkiek daugiau už kitus.

Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume. Prisijungti.


Techninė analizė

Prekybos statistika realiu laiku

Ekonominis kalendorius

DIENORAŠČIAI

Privatumo politika Reklama Kontaktai Paskolos RSS RSS
© 2006-2022 UAB All Media Digital