Komentarai 18 Siųsti draugui Spausdinti Vertinimas Neįvertintas

Ką žinoti investuojantiems į JAV NT? 1 dalis

DNR | 2007-08-13 | Fundamentali analizė | perskaitė: 5717
Ką žinoti investuojantiems į JAV NT? 1 dalis Kaip skamba Jums šis klausimas dabartiniam kontekste ;)? Kai kiekvieną dieną tarptautinė žiniasklaida skelbia, kad JAV nekilnojamojo turto rinkai atėjo li

Kaip skamba Jums šis klausimas dabartiniam kontekste ? Kai kiekvieną dieną tarptautinė žiniasklaida skelbia, kad JAV nekilnojamojo turto rinkai atėjo lietingos dienelės – kainos krenta, rinkoje perteklinė namų pasiūla, daugėja žmonių, negalinčių išmokėti būsto paskolų ir praradusių/-ančių namus... Be to, smarkiai įsipainiojęs ir finansų sektorius: pridavė būsto paskolų prastus kredito reitingus turintiems žmogeliams (subprime mortgages), prigamino sudėtingų skolomis dengtų instrumentų (pvz., CDO – collateralized debt obligation), reitingų agenūros juos gerai įvertino, hedge fondai suinvestavo į tuos instrumentus ir dabar visi kenčia nuo didėjančios blogų paskolų įtakos.

Grįžtant prie statybų kompanijų, jų pardavimai jau nuo 2005 m. liepos važiuoja žemyn, vidutinė būsto kaina mažėja – argi įmanoma dirbt ir uždirbt tokiom sąlygom?


New home sales (National Association of Realtors)


Nors bendri pardavimai krenta jau nuo 2005 m. liepos, stambiausių JAV statybų bendrovių akcijų kainos pradėjo koreguotis šių metų vasarį. Per pusmetį keturių didžiausių pagal kapitalizaciją bendrovių akcijų kainos nusirito 25-61%:




Kritimas būtų dar įspūdingesnis, jei vos prieš savaitę ar dvi pasikoregavusių akcijų nebūtų imta vėl supirkinėti.

Straipsnio tikslas (deja deja) nėra prognozuoti artimiausių nekilnojamojo turto rinkos posūkių. Taip pat ir pasakyti, ar jau pasiektas dugnas ir rekomenduoti investuoti į JAV NT.

Panagrinėkime detaliau sektorių, kuris vadinamas homebuilding arba residential construction. Pažiūrėkime, kokie rodikliai lemia kompanijų sėkmę. Šie rodikliai bus itin svarbūs, kai JAV ekonomika ims bristi iš duobės. Žodžiu, šįkart rinkos riziką paliekame nuošaly. Jei tik pavyks nuo jos atsiriboti

Trumpai apie sektorių



Statyba - cikliškas sektorius (cyclical), labai priklausomas nuo palūkanų normų. Natūralu, kad didžioji dalis naujų namų ar butų perkama pasiskolinus. Jei FED‘as pakelia palūkanų normas, iš pradžių sumažėja būsto paskolų (mortgages) apimtys. Kai didelės palūkanos, vis mažiau amerikiečių gali įsigyti būstą (nereikia pamiršti, kad ir šiaip tauta nevengia gyventi į skolą, ir kredito reitingus dažnas būna pasigadinęs jau nuo studijų laikų).

Galimybė įsigyti būstą matuojama įperkamumo rodikliu (affordability index). 100 reiškia, kad šeima, uždirbanti vidutines pajamas, gali imti paskolą būstui už vidutinę kainą (iš tiesų tai medianinės pajamos ir medianinė būsto kaina – imamos vidurinės reikšmės, vadinasi, rezultato neiškreipia pačios mažiausios bei pačios didžiausios reikšmės. Tarkime, rinkoje yra 5 butai, kurie kainuoja 50, 100, 100, 150 ir 300. Medianinė kaina bus vidurinė reikšmė 100, o vidurkis 700/5= 140). Netiesiogiai šį indeksą lemia ir palūkanų normos. Kaip matyti iš grafiko, 2006 m. viduryje buvo pasiektas 4 metų žemiausias įperkamumo taškas (iš tiesų tai yra 15 metų žemiausias taškas):


Affordability index (National Association of Realtors)


Jeigu tikimės palūkanų normų kritimo, affordability indeksas irgi turėtų stiebtis į viršų tuo pradžiugindamas pastaruoju metu ne itin linksmus homebuilderius ir žadėdamas geresnius pelnus.

Esminiai rodikliai


1. Turto struktūra

Statybų kompanijoms dažnai nesveika turėti per dideles atsargas (high inventory levels). Aišku, NT klestėjimo laikais visi stato daug ir gana greitai realizuoja savo produkciją. Bet... prasidėjus nuosmukiui ir mažėjant paklausai, susikaupusias patalpas tampa gerokai sunkiau parduoti. Tomet lieka du variantai:
1) nuleisti kainas ir gauti mažesnes pajamas negu tikėtasi,
2) laukti ir kurį laiką negauti pinigų srautų, dėl ko gali pritrūkti lėšų einamosioms išlaidoms padengti (pvz., darbuotojų atlyginimams, skolų apmokėjimui ir pan.).

Nepagelbėjo kompanijoms ir pernelyg godus žemės troškimas. Sulaukę įspūdingų pardavimų (dažnai spekuliatyvių) Kalifornijos, Floridos, Nevados, Arizonos valstijose, visi stengėsi pirkti kuo daugiau žemės ten. Taip dar labiau pakilo ir taip nemažos žemės kainos prestižinėse vietovėse. O po didelio kilimo – didelis kritimas. Pavyzdžiui, Centex Corp. nurašė (write off) 510 mln. $ dėl pasikeitusios žemės vertės ir už nepanaudotus opcionus įsigyti žemę (land options).

Svarbu, ir kada buvo įsigyta didžioji dalis žemės. Žemiau esantis grafikas rodo turimos žemės struktūrą pagal įsigijimo metus. Panagrinėjus jį matyti, kad, pavyzdžiui, KB Homes (KBH) apie 60% žemės įsigijo tada, kai ji buvo pati brangiausia – 2005-2006 m. Tuo tarpu Brookfield Homes (BHS) atrodo konservatyviausiai – nebepirko tiek daug žemės, kai jos kaina buvo smarkiai pakilusi:


(Minusiniai procentai reiškia, kad tais metais žemės buvo daugiau parduota nei nupirkta.)


Taigi pernelyg didelis žemės vertės santykis su visomis atsargomis (inventories, ką dažniausiai ir sudaro žemė bei namai) jau turėtų būti įtartinas. Tas pats ir su didele turto dalimi smarkiai kilusiuose regionuose bei brangiai įsigytas turtas.


2. Užsakymų atsisakymai..

... arba cancellation rate yra skaičiuojamos ir finansinėse ataskaitose pateikiamos daugumos statybų kompanijų.

Cancellation rate = nutraukti užsakymai / visi užsakymai

Kiekviena turi paskaičiavusi savo istorinius užsakymų atsisakymus ir aukštesnis nei įprastai skaičiukas rodo, kad rinkoje aktyvesni spekuliantai arba tiesiog mažėja paklausa. Kai kurios kompanijos rezervuotus namus įtraukia į pardavimus, o kai aukšti cancellation‘ai, realūs pardavimai labai jau sumažėja. Kaip matyti iš grafiko, pasiekę įspūdingus 30-50%, rezervacijų atsisakymai keletą ketvirčių mažėjo. Dabar jie vėl šoktelėjo aukštyn, kas nėra labai jau gera naujiena




3. Užsakymų vertė

Backlog – užsakyti, bet dar neatlikti darbai. Kuo jų daugiau – tuo geriau įmonei, vadinasi, dar kurį laiką darbo turės ir gaus pinigų už įvykdytus darbus. Galima paskaičiuoti backlog to sales santykį ir pažiūrėti, pas kurią bendrovę backlog‘as labiausiai padengia pardavimus.

Vėlgi, panagrinėkim grafiškai – Toll Brothers, prestižinės statybos lyderis, kol kas laikosi geriausiai, jo užsakymų vertė daugiau nei 3 kartus didesnė nei pardavimai. O štai Centex‘ui prastokai sekasi generuoti naujus užsakymus:



***

Kol kas pusė straipsnio laukia Jūsų komentarų ir pastabų. Jei įdomu, laukite tęsinio

Taip pat skaitykite

Investuotojų krištolo rutulys – rodikliai

Investavimo strategijos: S&P500 Dividendiniai Aristokratai

Akcijų analizė I

Tarptinklinė analizė. Neigiamą žaliavų ir obligacijų kainų priklausomybė

2011-08-30 | Fundamentali analizė 2010-01-20 | Fundamentali analizė 2009-11-18 | Fundamentali analizė 2009-11-13 | Fundamentali analizė

Komentarai



2007 08 13 19:51     #1944
idomu idomu
2007 08 13 20:44     #1945
Idomu butu LT tokia statistika pamatyt, nors po keliu metu
2007 08 13 20:55     #1946
Puikus straipsnis. Tik visokių backlog'ų ir pan. būtų įdomu pamatyti daugiametę statistiką. Bent 10 metų.
2007 08 14 05:47     #1948
Aciu DNR, isties padirbeta neblogai
2007 08 14 06:31     #1949
Straipsnis įdomus ir naudingas. Būtų neblogai sulaukti dar ne vieno tęsinio
2007 08 14 06:44     #1950
Labai įdomus straipsnis, laukiu tęsinio
2007 08 14 07:11     #1951
ER, kažin, ar taip greit pamatysim Kol kas panašią informaciją mūsų statybų bendrovės laiko už vidinės apskaitos tvorelės minri, šįkart kocentravausi į trumpą laikotarpį. Visai netrumpai užtrunka tuos duomenis iš ataskaitų iškrapštyt Visiems kitiems: teks kurpt tęsinuką
2007 08 14 12:15     #1953
idmomu, lauksim tęsinio.
2007 08 14 13:30     #1955
crazy. Kas gali dabar investuoti į nudvėsusį arklį?
2007 08 14 14:55     #1957
laukiu tesino, aktuali tema. o kaip su NT mokesciu?
2007 08 14 15:07     #1958
Gal diskusijas sia tema perkelkit cia? http://www.spekuliantai.lt/forums.php?m=posts&q=1200
2007 08 14 15:38     #1959
Seniai norejau padekoti visiems rasantiems sraipsnius ir izvalgas.Gal daugumas pilieciu ir neturi akciju, fodu, obligaciju, bet NT kokia tai forma, vos nekiekvienas...Pasimokyti, orentuotis, praplesti kakirati visada naudinga.Aciu!!!
2007 08 14 18:41     #1960
rch, buvo parašyta - tikslas nėra rekomenduoti pirkti Atidumo svecias001, ką konkrečiai norėtum paklausti apie NT mokestį ? Kiek žinau, visose valstijose jis skirtingas. Matai, gal geriau tegul visi komentarai būna po straipsniuku
2007 08 14 19:24     #1961
rimtas straipsnis. Jei parasysi tesini tikrai paskaitysiu. Gal atsiras ir apie LT.
2007 08 14 19:55     #1962
pagarba, galetu ir lietuvos nt vystytojai imti pavyzdi is amerikonu
2007 08 15 10:32     #1963
Prisidedu prie issakytu nuomoniu, labai idomu.
2007 08 15 10:49     #1964
straipsni verta paskaityti ir profams. Idomu tai, ar lietuvoj kas nors skaiciuoja tuos rodiklius? Pagal tai butu galima prognozuoti rinka. Labai aciu uz straipsni.
2019 02 15 04:58     #42108

Ekonominis kalendorius

Prekybos statistika realiu laiku

Techninės analizės įrankis

Privatumo politika Reklama Kontaktai Paskolos RSS RSS
© 2006-2020 UAB All Media Digital