Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume.
Prisijungti.
|
|
Parašė: 2007-02-11 13:40:48
Manau situacija palanki naujiems pirkiniams, bent jau imant sklypus
Kaune, po truputi atsiranda pasiulymu pakankamai protingom
kainom..Kam nervai nelaiko(baimes del kainu kritimo), kam paskolos
nervus gadina, dar kai su paskirties keitimu problematiska siai
dienai, tai manau neblogas laikas pradet derybas..
Cia biski ne i tema aisku
Del nuomos kainu sutinku, siuo metu jos juokingos palyginus su
turto verte, aisku turto verte gali pakristi proto ribose, bet
nuomos kainos palaipsniui turi pradet kilt.
|
|
Parašė: 2007-02-11 13:54:45
As i ta daikta pasiziureciau ne vient tik pro atskiru intelektualiu
ir aktyviu investuotoju (tipo siaip zvejys) prizme, kurie turi ir
noro laiko uzsiimti tokiais projektais bei sugeba isspausti
"minimum 27 proc. ROE". Bet rinka laikosi ne ant tokiu, o ant
pasyvesniu investuotoju. Zinau daug, kurie uz 32 Lt nuoma, galetu
moketi ne 3500 (kaip zvejys), o 4000-4500 ir galvotu, kad labai
sekmingai pirko. Tokiu kaip zvejys - vienetai, tokiu kaip pasyvus
investuotojai - simtai. Ir atvirksciai, jei savininkai kelia turto
kainas be ekonominio pagrindo (pvz., nera tokio nuomos augimo, kad
atsvertu pirkimo logika), jie taip pat sekmingai ir sparciai gali
ir ta kaina nuleisti (zvejo rusijos krizes pvz.). Manau siuo atveju
komerciniu patalpu rinka priklausoma ne nuo pavieniu idiotu
kelianciu savo turto kainas kasdien, o nuo stambiu vystytoju
galimybiu kurti naujus komercinius vienetus. Na, o nuoma dar turi
savybiu augti ir mazeti ne tik nuo patalpu pasiulos / paklausos,
bet ir nuo salies ekonomines bukles, t.y. nuomininku galimybiu
moketi vienokia ar kitokia nuomos kaina. Pvz., kaviniu ir restoranu
nuomos kainos Vilniuje nekyla gal kokius 10 metu.
|
|
Parašė: 2007-02-11 14:19:00
Manau situacija palanki naujiems pirkiniams, bent jau imant sklypus
Kaune...
Žemės pirkimas tik tam, kad ateityje bus didesnė kaina. Labai jau
specifinis biznis. Jei pats nesi turto vystytojas arba neturi tam
potraukio, lindimas į šį verslą yra kaip ruletė.
Manau dabar tūkstantis pasakys, kad aš čia spangstu, bet aš galiu
pasakyti, kad dar daugiau tūkstančių prisipirkusių žemės ūkio
paskirties sklypų yra tarp dangaus ir žemės. Nei kas perka nei kam
įdomu. Yra daugiau emocinis burbulas, kad kažkas uždirbo staigiame
augime ir dabar kaip aidas vaikščioja žmonių lūpomis.
Spekuliuoti žeme reikia jos pačios neperkant. Profai jau seniai
uždirba net neinvestuodami nei vieno lito į pačią žemę, bet uždirba
kartais net daugiau nei pats turto turėtojas. Kai įsisavinau šią
schemą, net žagtelėjau nuo jos ypatumo ir paprastumo.
Gaila, bet čia ne šios temos diskusija...
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2007-02-11 14:29:37
Zinau daug, kurie uz 32 Lt nuoma, galetu moketi ne 3500 (kaip
zvejys)
Jei nuomininkas sutinka mokėti už nuoma 32LT už kvadratą plius PVM,
tai paskaičiuokime kiek šis turtas gali kainuoti:
32 x 240 / 2 - 3840 x 0,15 x 0,27 - 3840 x 0,2 = 2920 lt
Ši 2920 lt kaina už kvadratą yra ribinė ir ji gali būti mokama, jei
penkių metų perspektyvoje arba jau šiandien yra šalia panašus
turtas kainuoja jau 4000 ir 4500 litų.
Zinau daug, kurie uz 32 Lt nuoma, galetu moketi 4000-4500 ir
galvotu, kad labai sekmingai pirko. Tokiu kaip zvejys - vienetai,
tokiu kaip pasyvus investuotojai - simtai.
Yra Lietuvoje milijonai žmonių kurie laiko einamoje sąskaitoje
grynuosius ir už tai negauna nei cento palūkanų ir dar skolinasi iš
banko "savus" pinigus ir moka net iki 20 procentų metinių palūkanų
(kaip pvz. lizingas ir t.t.)
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2007-02-11 14:31:43
ne taip supratai, zeme perkama tam kad keist paskirti, jei yra
galimybe ir statybai..Sutinku del "Spekuliuoti žeme reikia jos
pačios neperkant", pats tai darau, taciau ne visais atvejais tai
gaunas.
|
|
Parašė: 2007-02-11 14:41:01
[Yra Lietuvoje milijonai žmonių kurie laiko einamoje sąskaitoje
grynuosius ir už tai negauna nei cento palūkanų ir dar skolinasi iš
banko "savus" pinigus ir moka net iki 20 procentų metinių palūkanų
(kaip pvz. lizingas ir t.t.)
Ne durnas as, ir suprantu, kad ne kiekvienas LT pilietis gali
ipirkti patalpas, bet jei pasiziuretum i sita rinka kitu kampu, tai
ir suprastu, kad ne kiekvienam pilieciui situ patalpu ir reikia. Ka
as norejau pasakyti, kad komerciniu patalpu rinka yra priklausoma
ne nuo "siaip zveju", o nuo stambiu vystytoju ir nuo stambiu
pirkeju (fondu). Tai, kad vienas investuotojas nepirks is kito, ir
netgi tai kad 150.000 zveju nepirks is patikliu kaimieciu uz zema
kaina, tai rinkos visiskai nepakeis. Nes pirkdamas isnuomota dalyka
(arba ta, kuriam paversti nuomojamu reikalingos minimalios salygos)
NEKEITI patalpu pasiulos ir paklausos santykio (nuomai).
|
|
Parašė: 2007-02-11 15:09:22
Gal labai,labai,labai dideliems pinigams(globaliai) nereikia
dideles grazos-uztenka juos neprarasti,naudojant sena kaip pasaulis
prekybos chema-perku didmenoms (krizes metu)ir parduodu
mazmenom(bumo metu).Graza= skirtumas padalintas is periodo trukmes.
Na o visi kiti dalyvaujantis tik marionetes,pataikantis i takta
arba ne. Tai liecia ivairu turta,bet turintiems NT lengviau,nes jie
ji valdo karta is kartos ir krizes pamirsta ,o pabrangima
akcentuoja.
|
|
Parašė: 2007-02-11 15:17:46
Ne durnas as, ir suprantu, kad ne kiekvienas LT pilietis gali
ipirkti patalpas, bet jei pasiziuretum i sita rinka kitu
kampu
Tikrai nesi nei durnas, nei kaip nors kitaip. Jei kartais iš
konteksto išplaukia tai iškart atsiprašau.
Aš į NT žiūriu tikrai kitu kampu ir šis kampas daugeliu atveju yra
skirtingas, nei jį mato dauguma. Bet jei žmogus investuoja savo
lėšas į NT, tik tam, kad jos nenuvertėtų, nes NT turi išliekamąją
vertę praktiškai visada, tai aš manau, kad pasyvi investicija į NT
yra pražūtinga taip mastančiam. NT niekada nepriklausė savininkui.
Jis priklauso valstybei. Ir tai yra lengviasiai suskaičiuojamas ir
apmokestinamas turtas.
Pvz. žmogus grįžo iš Airijos ir parsivežė 200.000 eurų už juos
pirko komercinį NT ir išnuomoti nesiseka, kiek jis prarado iškart,
be einamųjų sąskaitų už komunalines paslaugas, vien turto ir žemės
mokestis atsistos apie 4.000 eurų. Žinant valstybės apetitą, galim
įsivaizduoti per kiek laiko valstybė iš tavęs pasiims pirminę šio
piliečio investiciją - ogi per 25 metus. Tai jei valstybė uždirba
nieko neveikdama pastatą per 25 metus, tai kodėl investitorius turi
tenkintis 30 ar 40 metų.
Nemanau, kad investavimą reikia painioti su emocijomis.
Pasidžiaugti galima, kad tai ir tai man priklauso, bet aš manau,
kad džiaugtis reikia, tai ir tai pelninga, o šį reikia parduoti ir
nupirkti kitą.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2007-02-11 15:24:16
To zvejys
visiskai sutinku su tavo post'u, bet bijau, kad esminio nuomos
augimo greitu metu gali ir nebuti, ypac jei ekonomika prades
buksuoti:
http://www.delfi.lt/news/economy/business/article.php?id=12093970
http://www.delfi.lt/news/economy/business/article.php?id=12089898
http://www.delfi.lt/news/economy/business/article.php?id=12089370
ta prasme mano nuomone, kad musu noras gauti "teisinga" graza is
komercinio NT, NIEKAIP negali itakoti rinkos, ypac nuomos kainu.
|
|
Parašė: 2007-02-11 15:29:43
O turto mokescio prie nuomos kainos augimo nepriskaiciuojat?
|
|
Parašė: 2007-02-11 15:39:36
O turto mokescio prie nuomos kainos augimo
nepriskaiciuojat?
Isskyrus labai retus atvejus, turto mokestis NEDIDINA savininko
pajamu, taciau didina nuomininko islaidas.
Mano nuomone, cia diskutavome apie pajamu is nuomos augimo
tendencijas, todel i NT mokescio, zemes mokescio pokycius ar
kitokias nuomininko problemas demesio ir nekreipiau ))
|
|
Parašė: 2007-02-11 15:45:05
... kad esminio nuomos augimo greitu metu gali ir nebuti, ypac jei
ekonomika prades buksuoti:
Nuomos kainos tik augs, kitaip turto vystymo nebūtų. Didžiausieji
centrai jau gauna iki 140 ir daugiau litų už kvadratą, kai dar 2000
metais mokėti už kvadratą 35 litus buvo labai sunku.
Pasižiūrėkime kas dabar darosi su NT, pirmiausia pabrango sostinė,
vėliau su kiekvienais metais brangimas slinko ir į periferiją.
Statybų bumas tiku, tiku atėjo prie Šiaulių ir Panevėžio. Čia
žinoma ir sustos.
Dabar reiks laiko maždaug penketos metų, kol rinka absorbuos
pastatytą naują NT. Emocijoms atsitraukus, daugelis dabar galvoja,
kad jei būtų galima grįšt atgal darytų kitaip, bet yra kaip
yra.
Verslas privalo būti racionalus, kitaip jis bus nepelningas.
Vadinasi, kol rinkoje bus pigios nuomos statybos nekils. Augant
rinkoje pinigų masei, prekybos generejuomi mąstai reikalaus naujų
prekybos plotų, naujų biurių ir pan.
Kol mūsų rinka yra labai svyruojanti, tol ir yra mano galva tokie
nerealūs nukrypimai. Su laiku šie svyravimai vis mažės ir čia
įsigalios tobulos konurencijos principai. Tada tokių spekuliacinių
galimybių neliks ir tokiems kaip ir man.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2007-02-11 15:46:31
Nevisam NT galima taikyti ekonomines logikos desnius.Greiciau tai
panasu i numizmatika,filatelija -neatkartosi,nori
tureti-mokek.Aisku tai tvaru ,kol yra kolekcionieriu ir jie
nealkani.
|
|
Parašė: 2007-02-12 07:26:46
To Siaipzvejys: noreciau paprasyti patikslinti pamineta nuomos ir
vertes apskaiciavimo formule, kas is ko dalinasi ir kaip gauni tuos
skaicius
Brangiausiai sumokėta kaina yra laikas...
|
|
Parašė: 2007-02-12 12:21:47
To Siaipzvejys: noreciau paprasyti patikslinti pamineta nuomos ir
vertes apskaiciavimo formule, kas is ko dalinasi ir kaip gauni tuos
skaicius
32 x 240 / 2 - 3840 x 0,15 x 0,27 - 3840 x 0,2 = 2920 lt
32 - tai suma kiek sutinka nuomininkas sumokėti nuomotojui,
neužmirškite, kad skaičiuojama tik ta suma, kuri yra atėmus arba
PVM (jei juridinis asmuo nuomoja) arba atėmus pajamų mokestį (jei
nuomoja fizinis asmuo)
240 - tai maksimalus terminas kredito, kuri gali gauti iš banko
komerciniam turtui finansuotis. T.y. 20 metų.
2 - , gaunasi, paskaičiavus, jei turtas kainuoja 3840 lt, tai imant
tai sumai kreditą jis pabrangsta 4 proc. kiekvienais metais, plius
1 procentas į metus valstybei turto mokesti. Vadinasi kreditas per
20 metų pabrangins objektą 80 procentų, turto mokestis 20 procentų,
o viską sudėjus, turtas pabrangs dvigubai.
3840x0,15x0,27 - tai pirkimo pelnas. Labai svarbu perkant
"uždirbti". Uždirbti reikia perkant ir parduodant. Tai
suvidurkintas skaičiavimas. Jis pas mane skaičiuojams kaip
amortizacija ir pan.
3840x0,2 - tai draudimo kaštai ir kitos popierinės išlaidos, kaip
pvz. pažymos mokesčių inspekcijai ir pan. kurios lydi tave su šiuo
objektu.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2007-02-12 12:42:33
Ir šiaip man pradeda atrodyti,kad siaipzvejys - "labai kietas
vyras".
Taip, kaip ir man atrodo žmonės investuojantys į įmonių akcijas.
Kai man portfelio patarėjai sakė mesk rimtą sumą į UKB po 1,80 ar
dar mažiau, tai aš sakiau, kad tai per daug rizikinga. O šiandien
tai jau kainuoja daugiau nei 4 litai.
Mane žavi čia šimtai išmintingų vyrų ir moterų ar merginų, kurie
man yra kaip šviesuliai, kur link mano supratimą reikia vesti.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2007-02-12 21:35:28
32 x 240 / 2 - 3840 x 0,15 x 0,27 - 3840 x 0,2 = 2920 lt
griztant prie atskiru elementu. Jei gerai suprantu, kadangi turtui
pirkti imamas nuosavo /skolinto kapitalo santykis 15/85, tai
skolintis reikia: 85 proc. sumos, o kasmet sugrazinta skolos dalis
mazina moketinas palukanas. Tad metinis turto (pinigu) pabrangimas
nera 4 proc., o vidutiniskai max. 2 proc. (85 proc. pirkinio kainos
anuitetas), todel zvejo naudota koef. 2 pavertus i realu 1,6 (100
proc. + 40 proc. pabrangimas + 20 proc. NT mokestis) bei
absurdiskai didelius draudimo kastus ir kitas popierines islaidas
sumazinus nuo 0,2 bent iki 0,1, gauname
32 x 240 / 1,6 - 4800 x 0,15 x 0,27 - 4800 x 0,1 = 4126
lt
kas idealiai atitinka turto kaina prie 8 proc. Yieldo, paskaiciuota
pagal klasikine DCF metodika
Tad manau dauguma investuotoju net ir naudodami zvejo skaiciavimu
modeli (atitinkamai pakoreguotus link sunkos realybes) mielai pirks
32 Lt nuoma bent jau uz 4100 Lt (gal net +PVM) Va taip :yes
|
|
Parašė: 2007-02-13 06:04:57
Tad metinis turto (pinigu) pabrangimas nera 4 proc., o vidutiniskai
max. 2 proc.
Esi tikrai neteisus. Užeik į lizingo kompaniją ir tegul pačiam
atsiunčia grafikėlį ir pats pamatysi, kad esant palūkanoms apie
penkis, turtas kas met pabrangsta irgi iki 4 procentų. Nes ir
lizingai negali suteikti kredito komerciniam turtui 20 metų, tad
tenka skaldyti jį 10 plius 10...
Draudimas su kiekvienais metais auga, nes ir turto vertė auga. Juk
jei turtas pabrango du kartus, nesidrausi už pusę kainos. Atsitikus
draudiminiam įvykiui labai greit tai supranti.
Man nėra svarbu kažką įtikinti, kad taip nėra. Man svarbu, kad
tiems kam tai svarbu pamatytų viską, ką ir taip mato jų protas, tik
pirkimo emocijos tai užgožia.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
|
|
Parašė: 2007-02-13 21:20:19
„Ober-Haus“ prognozuoja rekordinį naujų biurų kiekį
http://www.delfi.lt/news/economy/business/article.php?id=12134656
Atrodo nemaza pasiula i rinka ateina. gal ir nekils taip greitai
biuru kainos Ypac kad turetu seni visokie pastatai atsilaisvinti
po tai kai i naujus biurus kazkas susikels....
|
|
Parašė: 2007-02-14 06:02:06
[Draudimas su kiekvienais metais auga, nes ir turto vertė auga. Juk
jei turtas pabrango du kartus, nesidrausi už pusę
kainos.
Ir aš ne pirmus metus draudžiu savo investicini NT. Bendraujant su
draudimo brokeriais štai ką pavyko sužinoti. Draudikai skaito, kad
NT rinkos vertė susideda iš pastato pastatymo kaštų ir žemės
vertės. Įvykus blogiausiam (tfu, tfu, tfu ), t.y. visiško
sunaikinimo atveju, draudimas max ką padengs - tai pastato
atstatymo kaštus. Pastarieji berods skaičiuojami pagal vidutines
statybos kainas.
Todėl, pabendravus su brokeriais, priėjau išvados, kad nėra prasmės
pastatų drausti rinkos kainomis. Mano atveju kvadrato rinkos kaina
yra 7000 lt, draudimas pastato atkuriamuosius kaštus įvertino 3000
lt už kvadratą. Skirtumas gaunasi mažiau nei pusė. Tai jei
draudimas vistiek nekompensuoja rinkos kainomis, tai kam mokėti už
orą?
Klysti žmogiška, bet mažiau skauda, kai mokaisi iš svetimų klaidų
|
Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume.
Prisijungti.
Prekybos statistika realiu laiku |
|