Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume. Prisijungti.

 

Komerciniu patalpu nuoma

Kaunas
Rašyti privačią žinutę

729 žinutės
( +13 / -2 )

Manau situacija palanki naujiems pirkiniams, bent jau imant sklypus Kaune, po truputi atsiranda pasiulymu pakankamai protingom kainom..Kam nervai nelaiko(baimes del kainu kritimo), kam paskolos nervus gadina, dar kai su paskirties keitimu problematiska siai dienai, tai manau neblogas laikas pradet derybas..
Cia biski ne i tema aisku
Del nuomos kainu sutinku, siuo metu jos juokingos palyginus su turto verte, aisku turto verte gali pakristi proto ribose, bet nuomos kainos palaipsniui turi pradet kilt.
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

As i ta daikta pasiziureciau ne vient tik pro atskiru intelektualiu ir aktyviu investuotoju (tipo siaip zvejys) prizme, kurie turi ir noro laiko uzsiimti tokiais projektais bei sugeba isspausti "minimum 27 proc. ROE". Bet rinka laikosi ne ant tokiu, o ant pasyvesniu investuotoju. Zinau daug, kurie uz 32 Lt nuoma, galetu moketi ne 3500 (kaip zvejys), o 4000-4500 ir galvotu, kad labai sekmingai pirko. Tokiu kaip zvejys - vienetai, tokiu kaip pasyvus investuotojai - simtai. Ir atvirksciai, jei savininkai kelia turto kainas be ekonominio pagrindo (pvz., nera tokio nuomos augimo, kad atsvertu pirkimo logika), jie taip pat sekmingai ir sparciai gali ir ta kaina nuleisti (zvejo rusijos krizes pvz.). Manau siuo atveju komerciniu patalpu rinka priklausoma ne nuo pavieniu idiotu kelianciu savo turto kainas kasdien, o nuo stambiu vystytoju galimybiu kurti naujus komercinius vienetus. Na, o nuoma dar turi savybiu augti ir mazeti ne tik nuo patalpu pasiulos / paklausos, bet ir nuo salies ekonomines bukles, t.y. nuomininku galimybiu moketi vienokia ar kitokia nuomos kaina. Pvz., kaviniu ir restoranu nuomos kainos Vilniuje nekyla gal kokius 10 metu.
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

Manau situacija palanki naujiems pirkiniams, bent jau imant sklypus Kaune...
Žemės pirkimas tik tam, kad ateityje bus didesnė kaina. Labai jau specifinis biznis. Jei pats nesi turto vystytojas arba neturi tam potraukio, lindimas į šį verslą yra kaip ruletė.
Manau dabar tūkstantis pasakys, kad aš čia spangstu, bet aš galiu pasakyti, kad dar daugiau tūkstančių prisipirkusių žemės ūkio paskirties sklypų yra tarp dangaus ir žemės. Nei kas perka nei kam įdomu. Yra daugiau emocinis burbulas, kad kažkas uždirbo staigiame augime ir dabar kaip aidas vaikščioja žmonių lūpomis.
Spekuliuoti žeme reikia jos pačios neperkant. Profai jau seniai uždirba net neinvestuodami nei vieno lito į pačią žemę, bet uždirba kartais net daugiau nei pats turto turėtojas. Kai įsisavinau šią schemą, net žagtelėjau nuo jos ypatumo ir paprastumo.
Gaila, bet čia ne šios temos diskusija...
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

Zinau daug, kurie uz 32 Lt nuoma, galetu moketi ne 3500 (kaip zvejys)
Jei nuomininkas sutinka mokėti už nuoma 32LT už kvadratą plius PVM, tai paskaičiuokime kiek šis turtas gali kainuoti:

32 x 240 / 2 - 3840 x 0,15 x 0,27 - 3840 x 0,2 = 2920 lt

Ši 2920 lt kaina už kvadratą yra ribinė ir ji gali būti mokama, jei penkių metų perspektyvoje arba jau šiandien yra šalia panašus turtas kainuoja jau 4000 ir 4500 litų.

Zinau daug, kurie uz 32 Lt nuoma, galetu moketi 4000-4500 ir galvotu, kad labai sekmingai pirko. Tokiu kaip zvejys - vienetai, tokiu kaip pasyvus investuotojai - simtai.
Yra Lietuvoje milijonai žmonių kurie laiko einamoje sąskaitoje grynuosius ir už tai negauna nei cento palūkanų ir dar skolinasi iš banko "savus" pinigus ir moka net iki 20 procentų metinių palūkanų (kaip pvz. lizingas ir t.t.)
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
Kaunas
Rašyti privačią žinutę

729 žinutės
( +13 / -2 )

ne taip supratai, zeme perkama tam kad keist paskirti, jei yra galimybe ir statybai..Sutinku del "Spekuliuoti žeme reikia jos pačios neperkant", pats tai darau, taciau ne visais atvejais tai gaunas.
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

[Yra Lietuvoje milijonai žmonių kurie laiko einamoje sąskaitoje grynuosius ir už tai negauna nei cento palūkanų ir dar skolinasi iš banko "savus" pinigus ir moka net iki 20 procentų metinių palūkanų (kaip pvz. lizingas ir t.t.)
Ne durnas as, ir suprantu, kad ne kiekvienas LT pilietis gali ipirkti patalpas, bet jei pasiziuretum i sita rinka kitu kampu, tai ir suprastu, kad ne kiekvienam pilieciui situ patalpu ir reikia. Ka as norejau pasakyti, kad komerciniu patalpu rinka yra priklausoma ne nuo "siaip zveju", o nuo stambiu vystytoju ir nuo stambiu pirkeju (fondu). Tai, kad vienas investuotojas nepirks is kito, ir netgi tai kad 150.000 zveju nepirks is patikliu kaimieciu uz zema kaina, tai rinkos visiskai nepakeis. Nes pirkdamas isnuomota dalyka (arba ta, kuriam paversti nuomojamu reikalingos minimalios salygos) NEKEITI patalpu pasiulos ir paklausos santykio (nuomai).
Inteligent
Rašyti privačią žinutę

328 žinutės

Gal labai,labai,labai dideliems pinigams(globaliai) nereikia dideles grazos-uztenka juos neprarasti,naudojant sena kaip pasaulis prekybos chema-perku didmenoms (krizes metu)ir parduodu mazmenom(bumo metu).Graza= skirtumas padalintas is periodo trukmes. Na o visi kiti dalyvaujantis tik marionetes,pataikantis i takta arba ne. Tai liecia ivairu turta,bet turintiems NT lengviau,nes jie ji valdo karta is kartos ir krizes pamirsta ,o pabrangima akcentuoja.
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

Ne durnas as, ir suprantu, kad ne kiekvienas LT pilietis gali ipirkti patalpas, bet jei pasiziuretum i sita rinka kitu kampu
Tikrai nesi nei durnas, nei kaip nors kitaip. Jei kartais iš konteksto išplaukia tai iškart atsiprašau.
Aš į NT žiūriu tikrai kitu kampu ir šis kampas daugeliu atveju yra skirtingas, nei jį mato dauguma. Bet jei žmogus investuoja savo lėšas į NT, tik tam, kad jos nenuvertėtų, nes NT turi išliekamąją vertę praktiškai visada, tai aš manau, kad pasyvi investicija į NT yra pražūtinga taip mastančiam. NT niekada nepriklausė savininkui. Jis priklauso valstybei. Ir tai yra lengviasiai suskaičiuojamas ir apmokestinamas turtas.
Pvz. žmogus grįžo iš Airijos ir parsivežė 200.000 eurų už juos pirko komercinį NT ir išnuomoti nesiseka, kiek jis prarado iškart, be einamųjų sąskaitų už komunalines paslaugas, vien turto ir žemės mokestis atsistos apie 4.000 eurų. Žinant valstybės apetitą, galim įsivaizduoti per kiek laiko valstybė iš tavęs pasiims pirminę šio piliečio investiciją - ogi per 25 metus. Tai jei valstybė uždirba nieko neveikdama pastatą per 25 metus, tai kodėl investitorius turi tenkintis 30 ar 40 metų.
Nemanau, kad investavimą reikia painioti su emocijomis. Pasidžiaugti galima, kad tai ir tai man priklauso, bet aš manau, kad džiaugtis reikia, tai ir tai pelninga, o šį reikia parduoti ir nupirkti kitą.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

To zvejys

visiskai sutinku su tavo post'u, bet bijau, kad esminio nuomos augimo greitu metu gali ir nebuti, ypac jei ekonomika prades buksuoti:

http://www.delfi.lt/news/economy/business/article.php?id=12093970
http://www.delfi.lt/news/economy/business/article.php?id=12089898
http://www.delfi.lt/news/economy/business/article.php?id=12089370

ta prasme mano nuomone, kad musu noras gauti "teisinga" graza is komercinio NT, NIEKAIP negali itakoti rinkos, ypac nuomos kainu.
Kaunas
Rašyti privačią žinutę

729 žinutės
( +13 / -2 )

O turto mokescio prie nuomos kainos augimo nepriskaiciuojat?
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

O turto mokescio prie nuomos kainos augimo nepriskaiciuojat?
Isskyrus labai retus atvejus, turto mokestis NEDIDINA savininko pajamu, taciau didina nuomininko islaidas.

Mano nuomone, cia diskutavome apie pajamu is nuomos augimo tendencijas, todel i NT mokescio, zemes mokescio pokycius ar kitokias nuomininko problemas demesio ir nekreipiau ))
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

... kad esminio nuomos augimo greitu metu gali ir nebuti, ypac jei ekonomika prades buksuoti:
Nuomos kainos tik augs, kitaip turto vystymo nebūtų. Didžiausieji centrai jau gauna iki 140 ir daugiau litų už kvadratą, kai dar 2000 metais mokėti už kvadratą 35 litus buvo labai sunku.
Pasižiūrėkime kas dabar darosi su NT, pirmiausia pabrango sostinė, vėliau su kiekvienais metais brangimas slinko ir į periferiją. Statybų bumas tiku, tiku atėjo prie Šiaulių ir Panevėžio. Čia žinoma ir sustos.
Dabar reiks laiko maždaug penketos metų, kol rinka absorbuos pastatytą naują NT. Emocijoms atsitraukus, daugelis dabar galvoja, kad jei būtų galima grįšt atgal darytų kitaip, bet yra kaip yra.
Verslas privalo būti racionalus, kitaip jis bus nepelningas. Vadinasi, kol rinkoje bus pigios nuomos statybos nekils. Augant rinkoje pinigų masei, prekybos generejuomi mąstai reikalaus naujų prekybos plotų, naujų biurių ir pan.
Kol mūsų rinka yra labai svyruojanti, tol ir yra mano galva tokie nerealūs nukrypimai. Su laiku šie svyravimai vis mažės ir čia įsigalios tobulos konurencijos principai. Tada tokių spekuliacinių galimybių neliks ir tokiems kaip ir man.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
Inteligent
Rašyti privačią žinutę

328 žinutės

Nevisam NT galima taikyti ekonomines logikos desnius.Greiciau tai panasu i numizmatika,filatelija -neatkartosi,nori tureti-mokek.Aisku tai tvaru ,kol yra kolekcionieriu ir jie nealkani.
Simo
Simo
Rašyti privačią žinutę

13 žinutės

To Siaipzvejys: noreciau paprasyti patikslinti pamineta nuomos ir vertes apskaiciavimo formule, kas is ko dalinasi ir kaip gauni tuos skaicius
Brangiausiai sumokėta kaina yra laikas...
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

To Siaipzvejys: noreciau paprasyti patikslinti pamineta nuomos ir vertes apskaiciavimo formule, kas is ko dalinasi ir kaip gauni tuos skaicius
32 x 240 / 2 - 3840 x 0,15 x 0,27 - 3840 x 0,2 = 2920 lt

32 - tai suma kiek sutinka nuomininkas sumokėti nuomotojui, neužmirškite, kad skaičiuojama tik ta suma, kuri yra atėmus arba PVM (jei juridinis asmuo nuomoja) arba atėmus pajamų mokestį (jei nuomoja fizinis asmuo)

240 - tai maksimalus terminas kredito, kuri gali gauti iš banko komerciniam turtui finansuotis. T.y. 20 metų.

2 - , gaunasi, paskaičiavus, jei turtas kainuoja 3840 lt, tai imant tai sumai kreditą jis pabrangsta 4 proc. kiekvienais metais, plius 1 procentas į metus valstybei turto mokesti. Vadinasi kreditas per 20 metų pabrangins objektą 80 procentų, turto mokestis 20 procentų, o viską sudėjus, turtas pabrangs dvigubai.

3840x0,15x0,27 - tai pirkimo pelnas. Labai svarbu perkant "uždirbti". Uždirbti reikia perkant ir parduodant. Tai suvidurkintas skaičiavimas. Jis pas mane skaičiuojams kaip amortizacija ir pan.

3840x0,2 - tai draudimo kaštai ir kitos popierinės išlaidos, kaip pvz. pažymos mokesčių inspekcijai ir pan. kurios lydi tave su šiuo objektu.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

Ir šiaip man pradeda atrodyti,kad siaipzvejys - "labai kietas vyras".
Taip, kaip ir man atrodo žmonės investuojantys į įmonių akcijas. Kai man portfelio patarėjai sakė mesk rimtą sumą į UKB po 1,80 ar dar mažiau, tai aš sakiau, kad tai per daug rizikinga. O šiandien tai jau kainuoja daugiau nei 4 litai.
Mane žavi čia šimtai išmintingų vyrų ir moterų ar merginų, kurie man yra kaip šviesuliai, kur link mano supratimą reikia vesti.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

32 x 240 / 2 - 3840 x 0,15 x 0,27 - 3840 x 0,2 = 2920 lt

griztant prie atskiru elementu. Jei gerai suprantu, kadangi turtui pirkti imamas nuosavo /skolinto kapitalo santykis 15/85, tai skolintis reikia: 85 proc. sumos, o kasmet sugrazinta skolos dalis mazina moketinas palukanas. Tad metinis turto (pinigu) pabrangimas nera 4 proc., o vidutiniskai max. 2 proc. (85 proc. pirkinio kainos anuitetas), todel zvejo naudota koef. 2 pavertus i realu 1,6 (100 proc. + 40 proc. pabrangimas + 20 proc. NT mokestis) bei absurdiskai didelius draudimo kastus ir kitas popierines islaidas sumazinus nuo 0,2 bent iki 0,1, gauname

32 x 240 / 1,6 - 4800 x 0,15 x 0,27 - 4800 x 0,1 = 4126 lt

kas idealiai atitinka turto kaina prie 8 proc. Yieldo, paskaiciuota pagal klasikine DCF metodika

Tad manau dauguma investuotoju net ir naudodami zvejo skaiciavimu modeli (atitinkamai pakoreguotus link sunkos realybes) mielai pirks 32 Lt nuoma bent jau uz 4100 Lt (gal net +PVM) Va taip :yes
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

Tad metinis turto (pinigu) pabrangimas nera 4 proc., o vidutiniskai max. 2 proc.
Esi tikrai neteisus. Užeik į lizingo kompaniją ir tegul pačiam atsiunčia grafikėlį ir pats pamatysi, kad esant palūkanoms apie penkis, turtas kas met pabrangsta irgi iki 4 procentų. Nes ir lizingai negali suteikti kredito komerciniam turtui 20 metų, tad tenka skaldyti jį 10 plius 10...
Draudimas su kiekvienais metais auga, nes ir turto vertė auga. Juk jei turtas pabrango du kartus, nesidrausi už pusę kainos. Atsitikus draudiminiam įvykiui labai greit tai supranti.
Man nėra svarbu kažką įtikinti, kad taip nėra. Man svarbu, kad tiems kam tai svarbu pamatytų viską, ką ir taip mato jų protas, tik pirkimo emocijos tai užgožia.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

„Ober-Haus“ prognozuoja rekordinį naujų biurų kiekį
http://www.delfi.lt/news/economy/business/article.php?id=12134656

Atrodo nemaza pasiula i rinka ateina. gal ir nekils taip greitai biuru kainos Ypac kad turetu seni visokie pastatai atsilaisvinti po tai kai i naujus biurus kazkas susikels....
Vezliukas
Vezliukas
Rašyti privačią žinutę

30 žinutės

[Draudimas su kiekvienais metais auga, nes ir turto vertė auga. Juk jei turtas pabrango du kartus, nesidrausi už pusę kainos.
Ir aš ne pirmus metus draudžiu savo investicini NT. Bendraujant su draudimo brokeriais štai ką pavyko sužinoti. Draudikai skaito, kad NT rinkos vertė susideda iš pastato pastatymo kaštų ir žemės vertės. Įvykus blogiausiam (tfu, tfu, tfu), t.y. visiško sunaikinimo atveju, draudimas max ką padengs - tai pastato atstatymo kaštus. Pastarieji berods skaičiuojami pagal vidutines statybos kainas.
Todėl, pabendravus su brokeriais, priėjau išvados, kad nėra prasmės pastatų drausti rinkos kainomis. Mano atveju kvadrato rinkos kaina yra 7000 lt, draudimas pastato atkuriamuosius kaštus įvertino 3000 lt už kvadratą. Skirtumas gaunasi mažiau nei pusė. Tai jei draudimas vistiek nekompensuoja rinkos kainomis, tai kam mokėti už orą?
Klysti žmogiška, bet mažiau skauda, kai mokaisi iš svetimų klaidų

Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume. Prisijungti.


Techninė analizė

Prekybos statistika realiu laiku

Ekonominis kalendorius

DIENORAŠČIAI

Privatumo politika Reklama Kontaktai Paskolos RSS RSS
© 2006-2022 UAB All Media Digital