Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume. Prisijungti.

 

Lietuvos Komercinių Pastatų Rinkos Tendencijos ir Prognozės

Arta
Rašyti privačią žinutę

899 žinutės
( +75 / -17 )

Sveiki investuotojai,

Matydami, kad diskusijos "Nekilnojamas turtas" skiltis išaugo, nutarėme
ją išskirti ir suskaidyti. Manome, tai padės tiek seniems, tiek naujiems
diskusijų dalyviams lengviau surasti tai, ko jiems reikia. Užvedame ir bendrą temą, kurioje galėsite šneketi apie Lietuvos komercinių pastatų rinkos tendencijas, prognozes bei lūkesčius.
Skubėk iš lėto
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

Turiu klausimą:
Jei komercinio pastato rinkos kvadrato kaina 5000 lt, tai kodėl nuoma vos 30 litų už kvadratą? Tokia nuoma generuoja vos 6,2% metinių palūkanų grąžą. Jei įvertinsime infliaciją, amortizaciją, valdymo kaštus ir skolinimosi kaštus, tai tiesiogiai tokia nuoma yra peilis.
Kaip manote per kiek laiko pradės formuotis arba nuomos kainų augimas arba tokių komercinių patalpų rinkos kainų mažėjimas? Per kiek laiko komercinis prekybinis objektukas turi pilnai atsimušti? Juk negali pastatai apsisukinėti per 20 ir ilgiau metų. Tai kam tada investuoti į pastatą, kai tokias lėšas 5000lt padėjus į indėlį per 20 metų už 5,5% (tiek palūkanų tikrai gali gauti banke (kredito unijoje)už tokio termino indėlį) turėsi 14590lt (2,92 karto daugiau).
Klausiu todėl, kad nenoriu visų savo pinigų laikyti vertybiniuose popieriuose, bet nagrinėjant komercinį nekilnojamą turtą susiduriu su akivaizdžiomis disproporcijomis.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
Nojus
Nojus
Rašyti privačią žinutę

4092 žinutės
( +294 / -312 )

Hmm, čia kur tokios kainos? Vieta ir paskirtis? Tada gal ir atsakymą rasim...
Nojaus laivą pastatė mėgėjas, O Titaniką - profesionalas...
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

Manau tokia "disproporcija" atsiranda del to, kad dauguma patalpu yra nuomojama, o pardavime ju yra labai nedaug, todel pardavejai orientuojasi ne investuotojus (kuriems 6,2 akivaizdziai per mazai), o i galutini vartotoja, kuris neskaiciuoja jokiu yieldu. Siaip didesniems investuotojams komericiniai pastatai idomus su nemazesne kaip 7-8 proc. metine graza. Bet tokie objektai buna didesni, kuriu neikanda tie "galutiniai vartototojai". O mazi biuriukai 50-100 m2 niekada nekainuos tiek, kad gautum bent 6,5-7 proc. bent jau Vilniuje. Jei rinkoje atsirastu daugiau pasiulymu parduoti, o ne nuomoti patalpas, gal tada santykis keistusi. Bet tokiu tendenciju kol kas nesimato...
Chiortas
Rašyti privačią žinutę

136 žinutės
( +1 )

Man tai keista is kur jus tokius skaicius randat ozingoff
Komerciniu patalpu atsiperkamumas kaip tik trumpesnis nei gyvenamuju. Siaip ofiso patalpas galima rasti su atsiperkamumu per 15 metu.
O kalbant apie stambesnius objektus ir per 5-7 metus. Vien is nuomos:yes
Memento mori
Inteligent
Rašyti privačią žinutę

328 žinutės

siaipzvejys,istiesu perkant patalpas dabar jos atsipirktu per 20-30 metu(nuomos -pagal labai menkas,realias nuomininku galimybes,o kaina-pagal "burbula")Taciau dauguma pirko,state seniai kai P/E buvo 2-5 ,viskas atsipirko,valgyti jie ka turi,ilgo pinigo nesivaiko,pastatas -geriau(psichologiskai)negu banke pinigai,be to tai stabilios ilgametes,mazai nervingos,beveik laiko nereikalaujancios pajamos.Deja,siuo metu, keliancios kai kurias abejones.
chiortas,skaiciu neieskau,nes tai asmenine patirtis.
optimistas
Rašyti privačią žinutę

896 žinutės
( +226 / -272 )

Neskaiciavau del dideliu komerciniu pastatu,bet mazu kainos tikrai nekris,nes net pas nuomininkus formuojasi nuomone,kad geriau nusipirkti si turta ir ypac mazesnius objektus,nes didelius kaip kazkas rase sunku ipirkti del skolinimosi galimybiu limitu,cia asmenine patirtis,aisku jie perka gera vieta,kazkur skylej kokioj negaliu pasakyti,reiktu patyrineti!Kad mazos nuomos kainos,tai tiesa ir tai gali keistis,bet manau gerose vietose kainos kils ir ypac mazu kokybisku patalpu,nes ju yra trukumas,tik klausimas per kiek laiko:con!Beje del turto prieziuros:jei iskart padarai kokybiskom medziagom tai kaip statybininkai aiskino gali laikyti ir 20metu,o tai pakankamas laikas,o po to gal net tendencijos keisis,gal ir paciam pvz perdaryti kitaip naudingiau bus!Cia tu kurie seniau state nevertinu,nes jiem ir taip aisku,kad gerai yra!
Inteligent
Rašyti privačią žinutę

328 žinutės

Reiktu atkreipti demesi,kad dabar "stambiuju" laikas.Kaip prekyba praejo kiosku,parduotuviu,supermarketu seka,taip komercines patalpos-pprivatizacija,butu rekonstravima,stambiu objektu statyba.
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

Aš nuosekliai investuoju į komercinį nekilnojamą turtą. Anksčiau, t.y. prieš 5 metus, net nevertindavau objekto, jei nuoma nedengdavo lizingo 7 metų ir nelikdavo nors koks nors apčiuopiamas pliusas. Kainos kvadrato buvo apie 800 - 1000 litų (neblogai įrengto). Nuoma 15-20 litų už 1 kvadratą. Susidėlioja logika. O dabar vis sunkiau ir sunkiau ką nors rasti, kad nupirkus objektą eitų išsukti į pliusą.
Atsiverčiu Vilniaus kainas ir už vieną kvadratą 10.000 , 12.000 ir 15.000, o nuoma 50,60,70 litų maksimum 100litų. :cry Kam laikyti tokius pinigus nekilnojamam turte, kai gryni visada po ranka ir daro stabilų pliusą ir nereikia nieko aplamai daryti. :yes
Kažkaip rajonuose dar atkapstau, tai vieną, kitą projektuką. Nuputi dulkes, apsivalai, apsitvarkai ir sutilpi iki 2000 litų už metrą. Turto mokestis nestebuklas ir nuoma visai gera.
Norėjau paklausti ar teisingai skaičiuoju:
Jei objektas kainuoja 500.000 lt už 300 kvadratų, tai nuoma minimum turi būti: (50.000*0,15+450.000*0,04+5.000)/12/300 = 8,48 lt/kv.m.
Paaiškinu: 50000 nuosavos lėšos projekte, turi duoti minimum 15% metinių, 450000 turto pabrangimas 4% į metus (skolinimosi kaštai) ir turto mokestis 5000 litų, be draudimo pastatų ...
O jei 300 kv.m. objektas kainuoja 1.500.000 litų, tai nuoma minimum:
(150.000*0,15+1.150.000*0,04+15.000)/12/300 = 23,20 litų.
Jei skaičiuoti nevertinant pastatų draudimo, amortizacijos arba lizingo turto dalies gal ir logika perkant komercinį turtą po 5000lt už metrą imti tik 30 lt nuomą, bet jei pridėti lizingo turto įmoka (išmokėjimas su buletu per 20 metų), tai 1 atveju - 450.000/240/300=6,25lt ir 2 atveju 1150000/240/300= 15,98lt ir draudimą 0,3% nuo pastato vertės 0,42 lt ir 1,25 atitinkamai, tai pirmu atveju minimumas 8,48+6,25+0,42 viso: 15,15lt ir antru atveju minimumas 23,20+15,98+1,25 viso: 40,43 lt.
Dar skaičiuojant, kad nuoma tęsis 20 metų išeilės. Taip gyvenime nebūna, bet vis tiek turtas turi išliekamąją vertę, kuri turėtų dengti turto prastovą. :wink
Gal galite nurodyti ką aš čia dar neįvertinau ar ką ne taip skaičiuoju...
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
melkas
Rašyti privačią žinutę

31 žinutės

Geriau skaičiuoti blogai nei visai neskaičiuoti. Kaip supratau siaip zvejo logika, jis siulo investuoti i nt nuosavas lesas ant 15 procentu, o skolinimosi, mokesciu kastus turi padengti nuoma. Logikos aisku kad yra. Tik ar nera perdaug sudetingas skaiciavimas?
Man gal labiausiai užkliuvo tai, kad skaičiuoji pagal sios dienos kainas, nors nori apskaičiuoti investicija, kuri atsipirks per busimus laikotarpius. Palukanu, turto mokesčio ir kiti kastai - kintami dydziai. Sunku juos ivertinti.
Žodziu, mano, mazo zmogaus, nuomone, nelabai tikęs skaiciavimas. Geriau elementarus P/E. Grubus, bet patikimas
Siek neįmanomo - pasieksi maximumą:yes
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

Man gal labiausiai užkliuvo tai, kad skaičiuoji pagal sios dienos kainas, nors nori apskaičiuoti investicija, kuri atsipirks per busimus laikotarpius. Palukanu, turto mokesčio ir kiti kastai - kintami dydziai. Sunku juos ivertinti.
Čia "neinvesticija", o teigiamas pinigų srautas. Aš Investicija vadinu, kai galimybės uždirbti ar pradirbti yra maždaug vienodos. Man svarbu nuo mano dalies minimum 15% metinių ir "razinka", kuri susiformuoja turtui brangstant arba ne. 4% tai ne metinės palūkanos, o turto stabilus pabrangimas. Maždaug apie 6% metinių palūkanų. Čia daugiau lengva smegenų mankšta. Ir aš net neįsivaizduoju kaip skaičiuoti P/E komercinio turto pirkime gal galite pakomentuoti plačiau.
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
Chikirap
Chikirap
Rašyti privačią žinutę

432 žinutės
( +86 / -82 )

ar ne per daug rizikinga kad nuosavi pinigai (10 proc turto vertes) nesa tik 15 proc? juk banko kastai gali bet kada keistis - ir net mazas pajudejimas suvalgo nuosavu pinigu pelna. jei tokia schema tai turetu buti nuo nuosavo kazkur 50 proc pelnas (kai bankas skolina 90 proc).
o siaip gerai pastebejai - nuoma mazesniuose meistuose labiau apsimoka. dabar turiu (jau tuos bus turejau) varianta kur 10 proc nuo visos vertes nesa. prognozuoju sioki toki nuomos kainu pakritima, bet vistiek isliks kokie 8 proc, kas yra visai neblogai
----------------------------------------------------------------------
Juoda Balta
melkas
Rašyti privačią žinutę

31 žinutės

Nežinau, aš pirmiausiai skaičiuoju p/e, o jei gautas rodiklis proto ribose, įvertinu kitus veiksnius: mikrorajono perspektyvos, pastato būklė, galimas prastovų laikotarpis, parkavimasis, etc.
Siek neįmanomo - pasieksi maximumą:yes
Inteligent
Rašyti privačią žinutę

328 žinutės

Gal kam patiktu tokia strategija;po burbulo,pamate disproporcija,skaiciuojantis ir turintis,kur deti pinigus parduoda labai "brangiai" "perliukus"(pozymiu jau pasirodo)Po desimtmecio kaina atrodo juokinga.
siaipzvejys
siaipzvejys
Rašyti privačią žinutę

559 žinutės
( +83 / -23 )

ar ne per daug rizikinga kad nuosavi pinigai (10 proc turto vertes) nesa tik 15 proc? juk banko kastai gali bet kada keistis - ir net mazas pajudejimas suvalgo nuosavu pinigu pelna. jei tokia schema tai turetu buti nuo nuosavo kazkur 50 proc pelnas (kai bankas skolina 90 proc).
Kadangi aš pastatams skolinuosi 20 metų ir su fiksuota banko pelno marža, tai realiai rizika yra labai menka. Praktika parodė, kad po trijų-keturių metų pastatas susiranda naują pirkėją, kuris nuperka su idėja : "geriau 50% brangiau bankui mokėsiu negu moku nuoma savininkui, bet tai bus mano". Tokiu būdu aš grąžinuosi ir įmokas sumokėtas lizingui ir uždirbu iki 1500% pelno skaičiuojant nuo įdėtos sumos, žinoma susimokėjus mokesčius valstybei bei įvertinus PV (pinigų vertę "šiandien"), telpu į savo finansinį planą...
10% žmonių valdo 90% pinigų. Visada pasitikslinu kur aš esu.
bukanierius
Rašyti privačią žinutę

538 žinutės
( +60 / -45 )

Chikirap :
ar ne per daug rizikinga kad nuosavi pinigai (10 proc turto vertes) nesa tik 15 proc? juk banko kastai gali bet kada keistis - ir net mazas pajudejimas suvalgo nuosavu pinigu pelna. jei tokia schema tai turetu buti nuo nuosavo kazkur 50 proc pelnas (kai bankas skolina 90 proc).
Kadangi aš pastatams skolinuosi 20 metų ir su fiksuota banko pelno marža, tai realiai rizika yra labai menka. Praktika parodė, kad po trijų-keturių metų pastatas susiranda naują pirkėją, kuris nuperka su idėja : "geriau 50% brangiau bankui mokėsiu negu moku nuoma savininkui, bet tai bus mano". Tokiu būdu aš grąžinuosi ir įmokas sumokėtas lizingui ir uždirbu iki 1500% pelno skaičiuojant nuo įdėtos sumos, žinoma susimokėjus mokesčius valstybei bei įvertinus PV (pinigų vertę "šiandien"), telpu į savo finansinį planą...

Hmm ko as nematau
a) Rizikos vertinimas kad turtas praras verte del gaisro ir pan (draudimas 100 proc neduoda) be to gap'as bus nuomoje. Tas pats prakiurus vamzdziui ir pan iv nelaimes

b) nemokus klientai (visi ju siek tiek turi nors ir trumpam)

Rizika galima susizinoti is draudiku
O nuo nemokiu tai nezinau kaip tai suskaiciuoti
Inteligent
Rašyti privačią žinutę

328 žinutės

Kad nuomininkai nori perpirkti patyriau ir as. Juos stumia ne sveika nuovoka,bet esanti teigiama patirtis,kad visi pirke yra islose(kitaip ir buti negalejo,nes kainos tik kilo)Kas bus ,kai kainos sustos arba kris ir atsiras neigiama patirtis???
siaipzvejys,pacio biznis panasus i ekosistema;pele(nuomininkas),lape(savininkas),vilkas(bankas).Stipri puse-lapes gudrumas,vikrumas ir tai kad lapes nera iprastas vilku- maistas.Silpnoji-esant badmeciui -gali buti suvalgytas.Badmecius prognozuoti,apskaiciuoti-sunku ,ypac tolimoj ateity...
P/E-reiktu rasyti kabutese (neakcijoms) pvz. 2400lt/m 20 lt/m padauginta 12(metai)=10 "PE"=10 metu atsipirkimas.Terminuoto indelio3,333% "P/E"=30
Megstantiems sudetingas formules ir terminus -Aleksandras vytautas Rutkauskas"Nekilnojamo turto pletote,investicijos ir rizika.
Vezliukas
Vezliukas
Rašyti privačią žinutę

30 žinutės

Gal galite nurodyti ką aš čia dar neįvertinau ar ką ne taip skaičiuoju...
Nepaminėjai remonto kaštų. Neparašei, ar įsigyji NT jau suremontuota, ar tik su daline apdaila. Bet kuriuo atveju, jei nuoma bus ilgalaikė - 15-20 metų, einamasis remontas bus reikalingas. Taip pat kaip minimum 15% nuo nuomos pajamų turėsi sumokėti mokesčių. Na, kas be ko, ilgalaikėje nuomoje NT prastovos taip pat neišvengiamos.
Šiaip, įdomumui, koks tai NT - biurams, komercijai, ar kitas?
Klysti žmogiška, bet mažiau skauda, kai mokaisi iš svetimų klaidų
Chikirap
Chikirap
Rašyti privačią žinutę

432 žinutės
( +86 / -82 )

joa, nuomininkai labai megsta nupirkti
vos ne strategija galima daryti - ieskai nuomininko kuris turi/tures pakankamai pinigu isigyti busta, ir po kokiu puses metu/metu labai didele tikimybe kad uzsimanys nusipirkti, ir aisku ne zemiausia kaina
----------------------------------------------------------------------
Juoda Balta
Niktus
Rašyti privačią žinutę

155 žinutės
( +29 / -26 )

sveiki, gal kas zinote uz kiek Kauno Akropoli vokieciai nupirko, ar bent kokios metines Akropolio pajamos?
Knowledge is power. Komerciniai objektai, komerciniai sklypai. Informacija, kurios skelbimuose nerasite.

Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume. Prisijungti.


Techninė analizė

Prekybos statistika realiu laiku

Ekonominis kalendorius

DIENORAŠČIAI

Privatumo politika Reklama Kontaktai Paskolos RSS RSS
© 2006-2019 UAB All Media Digital