Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume. Prisijungti.

 

Nuoma

MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

Kadangi labai issipletojo diskusija apie busto nuomos rinka - kuriu atskira tema.

O viskas prasidejo nuo tokio pareiskimo:
"Pasyvūs pirkėjai" dabar karaliauja, o "aktyvūs pardavėjai", pasyviais tapti negali...
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

Drisciau nesutikti, "aktyvus" pardavejai is principo gali tapti "pasyviais". NT yra specifine preke, kurios depreciacija laike nera visai analogiska kitoms vartojimo prekems. Vystytojai turi "atsitraukimo" is rinkos galimybiu, net ne viena:
1. "Let to own".
2. Perlaukti kalibracija rinkoje nuomojant ir administruojant pastatytus butus. Taip sakant, diversifikuotis horizontaliai. Lietuvoje yra labai didelis trukumas "protingomis salygomis" nuomojamu butu. Dabartine situacija nuomos rinkoje tokia issigimusi, kad pilnai pateisina iki siol buvusi desperatiska pirkima. Patys pagalvokit ar tikrai taip baisiai verztumetes pirkti buta, jei galetumete pasirasyti normalia "Rental Lease", kuri garantuotu, kad niekas neismes jusu is buto kol jus tvarkingai mokate nuoma ir laikotes nuomos salygu (pvz.: nekelti triuksmo po tam tikru, istatymo numatytu valandu, metu), kad nuomos mokestis gali buti perziuretas tik karta per metus, kur security deposit'as tik vieno menesio nuomos dydzio, kur pradejus begti kranui ar atsiradus kokiems techniniams nesklandumams uztenka tik pasiskambinti i managemento offisa ir, is anksto perspeje pries 24 val. i jusu buta (net jums nebutina dalyvauti) menedzerio priziurimi atguzes statybininkai ir viska sutvarkys,... kur aplinka, koridorius ir liftus nuolat valo tam pasamdytas personalas, o naktimis budi security officer... Tylu, svaru, saugu ir jokiu rupesciu... Bet kada sugalvojes ir perspejes pries menesi gali persikelti i kita, labiau tavo pereikius atitinkanti buta. Esant tokiai nuomai, tikrai verztumetes pirkti buta ir "megautis" naktimis lebaujanciais kitu butu savininkais, prisnerkstomis laiptinemis ir apleistais kiemais? Labai abejoju.
Beje, sis varijantas dvigubai zavulingas, kadangi leidzia kompanijai islaikyti dabuotojus, kurie ir yra pagrindine "firmos verte" siame biznyje.
Smulkus Investorius :
Foxen, tu tikrai manai, kad diversifikavusis horizontaliai taip ir nebereikes deprecijuotis vertikaliai? Manau, sis tavo taip ekscesyviskai deskriptyvus varijantas trigubai zavulingas, nes nuomininkai turi neregetus sugebejimus priversti buto savininka parduoti naujos statybos buta uz chrusciovkes kaina. Figuratyviai snekant.

Nemanau, nes tame turiu beveik 10m metu patirti... :-) Pamatytumete standartine nuomos sutarti, jums irgi nekiltu jokiu klausimu. Panasu, kad jus mastote apie variantus, kuomet bobulyte nuomoja "lishna" chrusciovke" Lietuvoje, o as sneku apie pasauline issivysciusiu saliu praktika, kai firma nuomoja 1 ir daugiau daugiaauksciu, kuriuose visi butai priklauso kompanijai ir visi nuomojami... Is cia ir isplaukia "apimciu ekonomija" ir galimybes suteikti papildomas paslaugas uz rinkoje nusistovejusia kaina plius kur kas platesnes galimybes teisinei ir fizinei nuomojamo buto apsaugai.

As tikrai neturiu iliuziju apie zmoniu poreiki gyventi tvarkingai, greiciau priesingai, sio verslo specifika su laiku jus gali paversti ciniku giliai isitikinusiu, kad net padoriai atrodantys zmones yra "kiaules". Taciau net ir parsha, pasitelkus bizuna, galima isdresiruoti shikti tam nustatytoje vietoje. Stambiu nuomotoju svertai, beje, daug galingesni uz daugiaausksiu namu butu savininku, todel ir tvarkos tokiuose nuomojamuose skruzdelynuose pastebimai daugiau negu "nuosavuose" namuose...
"Foxenas: Taciau net ir parsha, pasitelkus bizuna, galima isdresiruoti shikti tam nustatytoje vietoje"

Kazkada is as pasisakiau sitoje diskusijoje del nuomos galimybiu, bet lietuviski kolegos mane atsalde. Rimciau pagalvojus, yra du punktai:
a) savanoriskas bizunas. Kai ilgalaikes nuomos kainos mazesnes uz trumpalaikes, tai klientas tylus ir ramus. Bent jau teorijoje.
b) ne savanoriskas bizunas. Cia reikia, kad klientas turetu banku saskaitu ir kitokio turtelio, ant kurio galima uzdeti letenyte. IMHO, Lietuva jau "liabai" arti sito, bet dar ne visai. Tam reikia isnaikinti atlyginimus vokeliuose ir apskritai apmazinti grynu naudojima. T.p. erzina emigracijos galimybe. Ir labiausiai erzina atlyginimu atotrukis: kas kainuoja santykinius centus vakaruose, tas kainuoja menesinius atlyginimus Lietuvoje.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

Foxenas,galinciu ir norinciu moketi realius pinigus uz tokio lygio nuomos paslaugas yra vienetai,palyginus su simtais kurie praktiskai sutinka moketi tik uz nusidevejima,nors skaito,kad mokes nuoma
to Foxenas
manau paprasčiau tau buvo parašyti "brangs", arba kukliai "nepigs"
goga :
a) savanoriskas bizunas. Kai ilgalaikes nuomos kainos mazesnes uz trumpalaikes, tai klientas tylus ir ramus. Bent jau teorijoje.

b) ne savanoriskas bizunas. Cia reikia, kad klientas turetu banku saskaitu ir kitokio turtelio, ant kurio galima uzdeti letenyte. IMHO, Lietuva jau "liabai" arti sito, bet dar ne visai. Tam reikia isnaikinti atlyginimus vokeliuose ir apskritai apmazinti grynu naudojima. T.p. erzina emigracijos galimybe. Ir labiausiai erzina atlyginimu atotrukis: kas kainuoja santykinius centus vakaruose, tas kainuoja menesinius atlyginimus Lietuvoje.
a) Dovanokit, nesupratau klausimo. Argi jau dabar taip nera? Nuoma dienai ~150Lt, menesiui ~1000-1500Lt... Ne Lietuvoje standartine nuomos sutartis yra lease metams (retais atvejais 6 men.), o po to arba esi spaudziamas pasirasyti dar metams (ir t.t.) su minimaliu (infliaciniu) nuomos kelimu arba pereini i "month to month" kategorija su pastebimai aukstesne nuomos kaina... Taip buna jei situacija rinkoje palanki nuomotojui. Jei konkurencijos daug - salygos svelneja, bet principas islieka. Galima daugybe variaciju priklausomai nuo to kokie klientai yra tavo target group. Beje, tai, mano pastebejimu, niekaip neitakoja nuomininku padoraus elgesio su nuomojamu turtu.

b) Priverstiniai suvarzymai ir yra tai, ka jus naudosit turtui apsaugoti: viliojam "saldaineliu" (tylu, grazu, gelytes zydi...), auklejam "botageliu"... Geriausiai veikia baime buti iskeldintam uz sutarciu pazeidimus, todel pastarosios buna tokios ... netrumpos. Be to, jei nuomoji simtus butu, tai gali sau leisti "prabanga" samdytis "law'eriuka" ir juo uzsiundyti ypatingai "nasty" variantus. Lietuviskuose istatymuose as, deja, nelabai gaudausi, bet tikrai tikiu, kad pasiknisus butu imanoma atkasti papildomu saugikliu. Jus labai teisingai pastebejote, kad Lietuvoje dar gali nebuti kai kuriu kitose salyse naudojamu istatyminiu svertu, bet as nei kiek neabejoju, kad visa ko reikia arba jau kuriama, arba ganetinai greitai atsiras stambiam verslui iejus i sia nisa. As akylai stebiu Lietuvos situacija ir dera pripazinti, kad evoliucija tikrai ispudinga. Ko labiausiai reiketu - tai credit history check'o (parodo finansini zmogaus atsakinguma praeityje) ir nuomotoju gildijos "black list"(garantuoja problemas nuomojantis ateityje (jei prisisiukslinai)). Pradziai galima naudoti klientu screening'a. Tikiu, kad pirmiesiems gal ir nebus viskas sklandu, bet juk stambiesiems nera reikalo isradineti dviracio, uztenka pasidometi kitu saliu praktika ir primtiniausia varianta pritaikyti vietos salygomis, o jei truksta kazkokiu esminiu istatymu - usziimti lobizmu... Lietuvoje yra dar labai silpna vartotoju teisiu apsauga, todel manyciau, kad naudojantis dideliu kompaniju "svoriu", galima "prikepti" tokiu dalyku, kad butu nusiaubimai bus retenybe, o ne kasdienybe...

To Inteligent: Jei nebutu galinciu moketi, tai nieks nepirktu 1 kambario butu uz 200-300KLt. Jei atkastumete kiek per praeitus metus buvo nupirkta butu ir koncervatyviai padalintumete ta skaiciu is 4 - tai gautumet grubu rodikli nusakanti potencialiu (mokiu) nuomininku pool'a. 1000-1500LT per menesi tikrai nera mazi pinigai. Uz tiek JAV, kokioj nors "siknos skylej" su 2-3M gyventoju galima rasti 2 kambariu buta su "all utilities included" padoriam rajone... Su baltutelem sienom, nemandra, bet dailia IKEA'iska virtuve, gelytem, kilimais gristais koridoriais, nemokamu parkingu po langais ir naujais applience'ais... Ir biznis klesti. O Lietuvoje tiek praso miestelyje su 500K gyventoju uz buta su "euroremontu" (kuri padare kaimietis jurgelis-meistrelis pagal savo grozio supratima), laiptine, kuri nemate remonto nuo caro-maro laiku ir zavulingais melynanosiais kaimynuose, kurie tau isdidziai pareiksh "cia mano namai, noriu verkiu noriu dainuoju...". Skirtuma jauciat? Paiulykit kokybe verta kainos ir klientu tikrai netruks...
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

Naujo busto 1 kv.m. kaina apie 7000lt. Daleiskim isnuomojam 50kv uz 1000lt.
Tai neatskaicius mokesciu, paskolos palukanu, remonto, su nuoma susijusiu islaidu, tuos 7000lt pasieks po 30 metu!
Net jei imant savikaina(daleiskim ~4000Lt/Kv.m.), tuos 200000lt, reikalingus statyboms, surinks po 17 metu... Cia be moesciu, palukanu ir daugybes kitu islaidu.
Utopinis reikalas siai dienai.
Foxenas :
Taciau net ir parsha, pasitelkus bizuna, galima isdresiruoti shikti tam nustatytoje vietoje. Stambiu nuomotoju svertai, beje, daug galingesni uz daugiaausksiu namu butu savininku, todel ir tvarkos tokiuose nuomojamuose skruzdelynuose pastebimai daugiau negu "nuosavuose" namuose...
labai teisingai pastebeta. ir tik kainu augimo suvilioti butus monolituose Kaune (utenos savanoriu sankryzoje) statytojai pardavinejo. o pirminis variantas buvo statyti (restouruoti) nuomai. labai norejau pamatyti kaip tai veiktu pas mus.

zajcik :
Naujo busto 1 kv.m. kaina apie 7000lt. Daleiskim isnuomojam 50kv uz 1000lt.
Tai neatskaicius mokesciu, paskolos palukanu, remonto, su nuoma susijusiu islaidu, tuos 7000lt pasieks po 30 metu!
Net jei imant savikaina(daleiskim ~4000Lt/Kv.m.), tuos 200000lt, reikalingus statyboms, surinks po 17 metu... Cia be moesciu, palukanu ir daugybes kitu islaidu.
Utopinis reikalas siai dienai.
Manau savikainai mazeti yra labai daug erdves... Uz 1000lt 50kv butas tikrai nepats geriausias ir ne geriausioj vietoj, tiketina kad atsirastu norinciu moketi truputeli daugiau.

Foxenas,
Nemanu, kad mūsų vystytojai yra pajėgūs atsilaikyti kainų spaudimui nuomodami savo pastatytą NT. Grubiai paėmus ir nesigilinant į faktorius bei visokius niuansus:
1) Lyginant su smulkiaisiais pardavėjais ir perpardavinėtojais jie yra mažumoje. T.y. turi mažiau nei pusę rinkos. o smulkieji niekaip nesugebės pakankamia susiorganizuoti, kad veikti pagal tavo čia dėstomus modelius. Šie piliečiai turės bankų spaudžiami "nusimesti". Tai yra objektyviai pamatuojama. Matas tai vadina pirmine ir antrine rinkomis.
2) Mūsų vystytojai nesugebėtų išlaikyti daugumos pbjektų dėl jų kokybės. Po metų nuomos jie užsilenktų gavę 50 skambučių dėl suskilinėjusių sienų viename name ar prakiurusio stogo, sugedusio lifto ar ventiliacijos. Dar nebaigus statyti namų jau pilasi straipsniai apie jų kokybę: dangoraižiai šiukšlėm smirda, ekonominiai daugiabučiai be vandens sėdi, ir į toletą negalima nueiti kaimyno neatsiklausus, ir t.t. Dauguma žino, ką stato, tad žino ir, ką reiškia jų objektų administracija ir palaikymas. Juolab, kad statoma su garantija max. 5 metam. O atsipirkimo gali tekti laukti gerokai ilgiau.
3) O ką daryti su nebaigtais projektais, ypač jei nutrūks kredito linijos, nes pastatyti projektai neatlaisvins lėšų?
4) Netikiu, kad vystytojai yra pajėgūs pavirsti turto administratoriais. O outsorcinti to taip pat nelabai turi kur. Tai jau visai kitas, ne toks "fantastiškas" verslas, net buldozeriai ir kranai taip neatsipirks. Čia taip pat kaip ir bankai dažniausia linkę yra atsikratyti atimtu NT nes žino, kad NT valdymas nėra jų specialiybė, nors ir suvokia, kad atimtas turtas dažnai yra vertas daugiau. Yra ir drasstiškesnis, bet juokingas pavyzdys - po perestrojkos viename Rusijos mieste, kariniame fabrike buvo įvykdyta "konversija". T.y. vietoj ginklų jis pradėjo gaminti sekso reikmenis, o tiksliaui plasmasinius vyriškus organus. Prasidėjus krizei darbuotojams atlyginimai buvo, kaip tai Rusijoje įprasta, išmokėti produkcija. Ar tai reiškia, kad kiekvienas fabriko darbuotojas turėjo šansų atidaryti "sex shopą", kad nenumušų visokių aksesuarų kainos ir atsiimtų savo atlyginimą? Ir spėkit, kuo visas miestas mosikavosi, kai Jelcinas atvažiavo jų aplankyti..
Nesakau, kad nuoma visiškai beviltiškas reikalas, beja Ispanija dabar taip bando gelbėtis, tačiau krizės atveju jis nepadės. Nos tai ir gali būti amortizatorius atsargiausiems, paskolų neperspaustiems vystytojams ar spekuliantams.
P.s.
O gal koks hedge fondas ateis po kokių metų ir supirks mūsų pagrindinius vystytojus ir jų projektus, restruktūrizuos ir parduos, arba likviduos ir išparceliuos? Ypač jei litas nuo euro bus atrištas... Juk mes tokie mažiukai... Labai panašu, kad ateina aštriadančių - aštrianagių siautėjimo metas... Bet kol kas anksti spėti, kas bus po metų ar dviejų...
Čia šiaip, gal ir ne į temą. Tiesiog dabar skaitinėju apie hedge fondus...
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

zalias28 :
Foxenas,
Nemanu, kad mūsų vystytojai yra pajėgūs atsilaikyti kainų spaudimui nuomodami savo pastatytą NT. Grubiai paėmus ir nesigilinant į faktorius bei visokius niuansus:
1) Lyginant su smulkiaisiais pardavėjais ir perpardavinėtojais jie yra mažumoje.
2) Mūsų vystytojai nesugebėtų išlaikyti daugumos pbjektų dėl jų kokybės.
3) O ką daryti su nebaigtais projektais, ypač jei nutrūks kredito linijos, nes pastatyti projektai neatlaisvins lėšų?
4) Netikiu, kad vystytojai yra pajėgūs pavirsti turto administratoriais. O outsorcinti to taip pat nelabai turi kur. Tai jau visai kitas, ne toks "fantastiškas" verslas...
Tai ir atsakau grubiai ir nesigilinant i smulkmenas:
1. Stambieji vystytojai nuomos versle ne mazuma, o ju dar isvis nera sitoje srityje. Del smulkiuju sugebejimo organizuotis as iliuziju neturiu. Bet "saugikliu" turto apsaugai iesko ir jie. Jei stambieji ims kurti tai ko truksta, uzuode "kraujo kvapa" atleks ir maziukai. Kad kurejai atsisakytu galimybes permesti dali islaidu ant svetimu peciu - netikiu. Apie varianta, kad smulkieji "susimeta" ir nusiperka istisa pastata kuri administruoja - niekada nesnekejau ir nesiruosiu, bo tai is absurdisku utopiju srities. Kad minetas serviso lygis neprieinamas smulkiesiems nuomotojams - minejau. Bet saugikliu, pvz juodosios nuomininku duomenu bazes ar galimybes praleisti credit check reiketu ir maziukams ir uz tai galima "pleshti pinigeli".
2. Paskutiniaisiais metais nera ji tokia bloga kaip buvo piriesh 3-5m, nes pirkimai po truputi leteti pradejo ne vakar. Dabar net pirstuku parodyta broka taiso, kai dar visai neseniai izuliai teksdavo : "nepatinka - nepirk, eile uz duru laukia..." Pamenat? Juolab net ir tie pacio pasheliausio kankano metu statyti namai dar negriuva. Stoves ir sitie. Paskilusios sienos nera tokia didele problema, kaip jus bandote pavaizduoti: spakleliu brukst, penzeliuku smaukst ir gatava... Kai visas namas vienais dazais dazytas, net spalvu parinkinet nereikia, nei visos sienos perdazinet... Economy of scales vadinasi... ")
3. O ka daryt? Ar yra sansu parduoti kruva plytu ir israusta duobe pamatams, kad bent sugriztu imerkti pinigai? O bankui ar to reikia? Prisiminkim, broliai zuikiai, kad vystytojai, jei labai prispausi, ir bankrota paskelbti gali (skirtingai nei juodnugariai burai, tikrieji banku "draugai" ). Nu argi grazu? Taigi, bedos atveju, ka geriau daryt: nurasyt imerktus pinigus, ar vistik pabandyt pabaigti ir sunkiai bei skausmingai atidirbineti nuomojant?
4. As ir nesakiau, kad tai "aukso gysla". Taciau is to gyventi galima. Galu gale, o kokia gi vystytojai turi alternatyva? Issiparduoti su nuostoliu ir pasakyti savo darbuotojams: "Puota baigesi. Issiskirstom."? Ju core competence statyti ir remontuoti. Jei pardavimai stoja, vadinasi ateis i ju kiema "badas". Stambios senu namu renovacijos Lietuvoje neisisiubuoja ir vilciu, kad tai greitai ivyks as, kazkodel, neturiu. Is pavieniu butu remonto daug neprilesi. Didesniu ar mazesniu problemu su NT turi visa Europa ir netik. Tai kur nuleksi tuos savo namus statyti? Komercines paskirties NT? Ka gi ten "komercinsi", kai is principo visa stambesnioji pramone sunaikinta? Galu gale, su NT krize ateis "visuotinio tikejimo sviesiu rytojumi" pabaiga kuri su savimi atsves ir istikima savo drauga "smunkanti vartojima", taigi pinigeliu prestiziniams ofisams gali ir pritrukti?
Sutinku, outsorcinti kol kas nera kam. Bet manau sutiksite, kad jei atsirastu paklausa, tai neuztruks ir "gerieji samarieciai" su atitinkama pasiula... Galu gale, nieks negime mokedamas: jei nores valgyti - ismoks. Jei dar tures pinige - pasamdys Foxena, kad jis jiems sutvarkytu sita reikaliuka...

Nuomot apsimoka, kai kaina atsiperka per 10 metų. Foxenai , ar paskaičiavai, kokia bus tada nuomos kaina dabartinėmis kainomis ir kas už tokią nuomosis...Be to vystytojams jau ir taip sėdint "bačkoj" reikia dar imti kreditus tiems butams įrengti...O kur dar nuomos kainų kritimas padidėjus pasiūlai?
erika1 :
O kur dar nuomos kainų kritimas padidėjus pasiūlai?
man atrodo, kad ir didziausi burbulo teorijos nesejai bei entuziastai sutinka, kad busto nuomos rinka (skirtingai negu pardavimo) toli grazu nera pervertinta, o atvirksciai neivertinta.

^^^ manau kad busto nuomos rinka kaip tik parodo tikraja situacija ir realias zmoniu pajamas. Niekas nesiskolina nuomai, o nuomojasi uz tiek kiek gali. Beje paskutinemis savaitemis nuomos pasiula padidejo galima isinuomoti pigiau gal studentu vajus baigesi.
2 foxenas
Mano nuomone pataikyta 100% i taikini.
Siuo metu sioje vietoje mes turim grazu gap'a arba galimybe uzdirbti.
Klausimas kaip tuo pasinaudoti. Pabandysiu isdestyti savo pro ir contra o jus kam tai tinka galite papildyti. Kaip foxenas raso kad tai perspektyvi paslauga kazkaip man automatiskai pradejo kirbeti mintis - absurdas ir dar Lietuvoje prie tokiu nuomos kainu...
Bet galima panarstyti ir kitaip. Kartonkiu pirkejai mums neidomus. Ne tas kontingentas. Jei jis taps nemokus ir ji iskeldins nesant asmens bankroto istatymo jis arba emigruos arba gaus juodais kas siam variantui nelabai tinka.
Kitas kontingentas - verslininkai ar siaip zmones kurie sakykim yra privesrti pavyzdziui pusmeciui "emigruoti" is Klaipedos i Vilniu. Cia jau idomiau.
Ambasadu darbuotojai. Kiekvienos bobutes savininkes svajone. Buta drengia mazai moketi gali daug.
Laikini aukstesnes klases emigrantai kurie i Lietuva atvaziuoja steigti dukterines imones, srebti koses kuria privire vietinis direktorius, ieskoti ko nepamete ir pan. Sis segmentas be abejo skaitlingesnis nei ambasadu darbuotojai.
Na dabar ziurim ka siuo metu galima pasiulyti II ir III grupei. Nauja buta prestiziniame name - na jiems nelabai patogi gal uz sienos remontas ir visa diena kaimynas kala vini. Senbuciai tas pats plius daznai sildymas kaip po toks visai ne svajone ne kiekvienas nori prie plius 18 maklineti visa ziema.
Taigi jei pasiulius objekta su portje, apsauga, gera garso izoliacija, patogiu ir saugomu parkingu kaina nebutu problema nes siuo metu apie toki objekta bent as negirdejau.
Ta gali padaryti ir Eika ir Hanner ir kiti. Tik kazkodel as rinkoj siuo metu matau daugiau uzsisvaigima apie A klases biurus nei apie toki normalu ir speju pelninga bizni.
Siuo metu kai gyvenamuju objektu paklausa krenta ir ateitis ne tokia rozine tai bent mano nuomone idomus variantas, kuri vis delto galima ir parduoti kaip gyvenamaji jei rinka prades judeti
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

bukanieriau,
Kalbi apie elitą. Koks procentas žmonių gali sau tai leisti? Virš 7k ltl Lietuvoje uždirba apie 0,9 proc. gyventojų...
Taip, tai verslo niša, tačiau tai nėra gelbėjimosi ratas NT vystytojam ir kitiem besitikintiem atsikratyti pertekliniu NT.

.com burbulas davė mum pigų ir greitą internetą per šviesolaidžius, atsirado daugybė naujų technologijų, kurių kūrėjai vėliau bankrutavo ir/arba buvo perimti... Jei nebankrotai, daugybė dalykų būtų nerentabilūs arba neįperkami. Dabar panašiai bus su tuo NT. Kai jis pakris pakankamai, tai bus ir portje, bus ir bendrabučių...
2 zalias
jiep tu teisus. Tai tikrai ne gelbejimosi ratas tik noreciau pasakyti siek tiek kitaip.Domejausi A klases biuru statybos planais ir "uzuodus" masta panasu kad dauguma vystytoju mesis ten. Kazkaip musu vystytojams truksta kartais fantazijos - diversifikacijos. Jau dabar galima pradeti statyti objekta kurio paskirtis "elitine" nuoma. O apie paprastus mirtinguosius siuo metu nera ekonominio pagrindimo galvoti nes kiekvienas is musu gali pazerti milijona skaiciuku kad tai neapsimoka. Bet gi pardavejo menas ne tiesiog parduoti o parduoti brangiai. Brangiai mokanciu kaip ir butu kodel niekas neparduoda?
"Foxenas: Be to, jei nuomoji simtus butu, tai gali sau leisti "prabanga" samdytis "law'eriuka" ir juo uzsiundyti ypatingai "nasty" variantus"

Kaip toj dainoj - vyrai gere, vyrai gers, kol zemele apsivers. Na, kol nebus pas mus vakarietiskos diktaturos ( jusu minimu kredito istoriju ir t.t. ir t.t.), be kuriu individas neisivaizduoja savo gyvenimo, tai gaudyk veja laukuose: pinigai "sloike", pasas yra - viso gero skylutes, siandien jis LT, rytoj geria alu Airijoje. Pabandyk pasiekti su visai teisininkais. Cia jau, brolyti, raumenu reikia. Isvada - bandyk ieskoti grupiu, kurioms ne visai nusispjauti ant zemeles. Sakykime, klientai su seimomis, su kvalifikuotu darbu ir pan. Bet jei zmogus normalus, tai jis turi NT, kaip taisykle

Del kainu, jusu minimi 1000-1500Lt. Kaip pasakius - didmiesciuose tokiame bute gyvena keli statybininkai arba keli studentai ir pan. Gerai, jei ne keliolika Seimos stengiasi issisukti su dar tevu privatizuotu turtu. Arba iesko pigesniu variantu. Europa, zinote, brangus kontinentas, ne kazkas lieka NT.
Nuoma... Kiek kartu turi pakilti nuomos kaina arba nukristi nuomojamo NT kaina, kad butu ekonomiskai pagrista nuomoti, o ne parduoti?
Profesionali nuoma buvo ir bus pelninga. Lietuvoj tiesiog dar per daug nauja, kad kompanija valdytu visa pastatu ar butu kompleksa. Kam nuomuot jeigu gali parduot dvigubai brangiau ir visus pinigus iskarto paimt. Dabar kai nutiko didele krize NT rinkoj ir dauguma nebeiperka busto, atsiranda puiki nisa pradeti nuomos versla.
Pvz mazas dalykas: paimkit zeme pastatykit karkasini(nes greit ir pigiau gali pastatyt) nama 3 aukstu (3 butu) du isnomuokit vienam uz dyka gyvenkit, arba 1500(minus islaidos) i kisene. Ir taip i prieki kol pasieksit norima uzdarbi. Cia parasiau viska labai primityviai, bet esme tokia.
A kaip jums mintis - 50/60 m2 namukų kaimelio nuoma?
Toten, turi galvoje skyles vieno aukšto? Spėju, kad nieko nebus, ne tas mentalitetas. Pirma, kiek reikės mokėti, antra - gyvenamasis būstas turi būti pakankamai solidus. Tavo pasiūlytas variantas tai beveik tas pats kas butas. Nebent būtų daug papildomų privalumų. Parkavimosi vieta (neužimama). Išvystyta infrastruktūra - elektra, komunalinės paslaugos. Šalia parduotuvė su būtiniausiomis prekėmis (ir ne tik). Vaistinė. Darželis. Gal žmonės ir susigundytų. Bet jei plynoj vietoj statysi - kokios sąnaudos? Kada atsipirks?
Na PVZ 10 min. kelio nuo universiteto, studentai gi smarkiai nuomojasi. Jiem tik elektros, interneto ir alaus teteikia.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
Niktus
Rašyti privačią žinutę

155 žinutės
( +29 / -26 )

Matai, gerai forumus seki, dekui. Dar savo nuomone pridek apie nuoma
Knowledge is power. Komerciniai objektai, komerciniai sklypai. Informacija, kurios skelbimuose nerasite.
MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

Kad vystytojai pakeis strategija ir bandys gelbetis tokiu budu, ale dabar statomus bustus irengs pilnai ir nuomos - netikiu. Taciau, kad statyti specialiai gyvenamuosios paskirties projektus orientuotus i nuoma - imanoma.
Taciau beda yra ta, kad pas mus istatymai siam verslui nera gailestingi. Norint, prasukti nuomos versla ir kad jis butu su didesniu yieldu, reiktu daugiau mazu buteliu. Jei zinote, siuo metu yra reikalavimas, kad statant 1 buta, jam butu pastatyta 1.2 parkingo vietos. Jau vystytojams peilis. Antras peilis - normatyvas ne maziau 35kv.m. (jei klystu pataisykit) gyvenamosios spaskirties patalpai. Is dideliu butu, negali islausti didesnio yieldo. Trecia uzimtumas, palukanos mokant bankui, administravimas.

Prie dabartiniu nuomos kainu ir statybos kastu - neapsimoka. Cia ne amerika.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

o kas vystytojui trukdo suprojektuoti ir pastatyti viena 40 m2 ar 50 m2 ploto dvieju kambariu buta su dviem san. mazgais, dviejomis virtuvemis ir dviem atskirais iejimais? Arba vienu iejimu i tambura, kuris savo ruoztu paskirsto duris i atskirus "butus"?
MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

Mindakas budu apeiti isvardintas problemas yra, taciau atsiperkamumas yra mazas ir netenkinantis.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
goga
Rašyti privačią žinutę

667 žinutės
( +62 / -30 )

MatasM
. Jei zinote, siuo metu yra reikalavimas, kad statant 1 buta, jam butu pastatyta 1.2 parkingo vietos.


Gal kiti uzsienio kolegos galetu mane pataisyti. Man atrodo, kad 1.2 vietos jau yra nonsensas siais laikais (miesto centras - isimtis, idomu, kaip ten Niujorke, manheteno gyventojai t.p. su metro vazineja?) Gyvename ne Model-T laikais. Tuoj bus daugiau masinu nei suaugusiuju (o su europietiska demokratija - tai ir vaiku)
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

o geriausia bendrai tai suteikti pastatui komercine paskirti: pvz. viesbucio ar turizmo centro: tada ir kaip noresi patalpas projektuosi, ir parkingo normatyvai tokiems pastatams minimalus, o leistinas uzstatymo intensyvumas vos ne dvigubai didesnis negu gyvenamai statybai bus.

Todel verkti, kad istatymai tokiam verslui nepalankus - neprofesionalu. Taip ir rasyk, Matai - pelno nera, rinka smunka, o ne kad neleidzia statyti.
MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

Mindakas - jei atsiperkamumas tokiu projektu butu tenkinantis ir nebutu problemu apeidinejant apribojimus, kaip manai, ar dar situacija Lietuvoje butu tokia pati kaip dabar, kai nera ne vieno tokio projekto? negi manai, kad isgeneravot nauja ideja, kurios nebuvo svarstes nei vienas vystytojas? O gal manai, kad vystytojai skaiciuot nemoka atsiperkamumo?

Paprasta - siuo metu yra NT vystymo galimybiu pelningesniu uz sia. Tokia realybe.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

sutinku su tavim 100 proc. - vystytojai moka skaiciuoti atsiperkamuma, todel ir neuzsiima tokiais projektais. Bet taip ir reikia rasyti, o ne aiskinti, kad tam trukdo parkingo normatyvai, kad negalima mazu butu statyti. Juokingiausia, kad anksciau valstybe ir landsbergi kaltindavo visokie kolukieciai ir bobutes, o dabar ir vystytojai kas antrame straipsnyje verkia: ir tas blogai, ir tas negerai. Bet ne valstybe ir ne normatyvai kalti, kad butu niekas neperka ir nesinuomoja.
MatasM
MatasM
Rašyti privačią žinutę

918 žinutės
( +127 / -43 )

Nenukreipinek temos apie butu pardavimus nuo nuomos

Parkingas ir mazi butai yra problema taip pat, kuria galima apeiti. Taciau vel susiduriama su kitkuo. Kad tarkim isteigus viesbuti, ju veliau negalima bus isparceliuoti butais rinkoje, jei netycia projektas nepasiteisins. Arba visa, arba nieko.

Plius nepamirskim faktoriaus - kol kas tokiu projektu nera, nera praminti keliai, niekas nezino visu problemu su kuriomis bus susidurta. Daugelis nelinke rizikuoti su milijonais. Va Foxenas jei padarys sekminga projekta Lietuvoje, tada kaip grybai po lietaus ims dygti tokie gyvenamieji/nuomojami namai
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

to matas: jei padarysi butus su viesbucio statusu - parduosi nesunkiai (aisku kiek pigiau nei su gyvenamuju patalpu statusu), juk rinkoje aibe precedentu yra. Todel viskas arba nieko - irgi nerimta. O tokie projektai tarp kitko yra kuriami - tik internete neskelbiami, todel EIKA apie juos kol kas nezino
Foxenas
Foxenas
Rašyti privačią žinutę

10 žinutės

Matai, man net keista skaityti jusu atsiliepimus. Jus snekate apie tai, kaip apie vienetini projekta atskiriant ji nuo pacios firmos "long term corporate strategy", kas yra, mano akimis, is principo klaidinga. Kaip jus galite ivertinti projekto atsiperkamuma, jei neziurite kokia itaka jis tures kompanijos vertei (goodwill) ir jos tolimesnei vidinei logistikai? As pripazistu, kad statybos verslas man nera gerai zinomas, bet leiskite speti, kad jusu pajamos nera tolygiai paskirstytos metu begyje, nei lengvai nuspejamos. Masyvi nuoma jums suteiktu galimybe gauti "steady and predictable cash flow" ir iki minimumo sumazintu adinistracines islaidas susijusias su tokia veikla. Kokias tai atveria imonei galimybes finansiniu srautu ir kreditiniu irankiu optimizavimui, manau nereikia net aiskinti. Net ir nezinant sito verslo specifikos juk vis vien galejote tai kiekybiskai ivertinti prazaidziant pesimistini ir optimistini variantus. Kazkodel itariu, kad to nepadarete.

"Exit strategy" pardavinejimo atskirais butais pavieniams asmenims pavidalu man net i galva neateitu. Tai butu tiesiog barbariskas pridetines vertes naikinimas. Jei pardavineti - tai tik verslo pavidalu. Jei Jusu netenkina atsiperkamumo terminai, pasianalizuokit "Marriottt Co." business modeli. Mano akimis tai puikus pavyzdys ir pakankamai artimas pagal specifika, kad is jo butu galima pasisemti minciu. Bet kokiu atveju esme lieka ta pati, tai yra tik skirtingi kapitalo strukturos optimizavimo keliai kurie priklauso nuo kiekvienos individualios organizacijos ateities planu ir tikslu.

Manau del vieno dalyko galime sutarti: kol pardavimai ejo sklandziai ir su vejeliu - nuomos verslo planu analizavimas butu keles teiseta nuostaba, dabar situacija pasikeite, ir jus geriau uz mane matote, kad "uztruko" first time buyers... Su dabartine infliacija pirmo butinumo prekese, greito prikimu atsigavimo tiketis butu naivoka, nes butent sie pirkejai ir yra jautriausi... Atsizvelgiant i tai, kad ekonomine itampa dideja ir salyse kur daugiausiai lietuviu emigrantu... as labai optimistisku planu nepuoseleciau. Tik tikejimas, kad jie laiksrasciu savo salyse neskaito, ir padeda ramiau miegoti.

Jusu paminetos priezastys "nera praminti keliai, niekas nezino visu problemu su kuriomis bus susidurta. Daugelis nelinke rizikuoti su milijonais." tiesiog kelia sypsena. Iki siol maniau, kad bet koks verslas ir principo yra rizikingas. Ignoravimas, kad visose issivysciusiose salyse pilna tokio verslo pavyzdziu su daugiamete praktika, kelia visai pelnyta nuostaba... Desimtmeciais "try and error" budu atpoliruota versla, kuri tereikia adaptuoti vietos teisinei ir kulturinei aplinkai jus vadinate "rizika"?

Ideja, kad toks verslas turetu orientuotis i "prestizini" segmenta, man atrodo absurdiska. Nematau tokiu butu trukumo.

Turiu jus nuliudinti, jei man pavyktu gauti uzsakyma tokiam projetui igyvendinti Lietuvoje, sekmes(ar nesekmes) atveju uzsakovams tikrai nepatarciau afisuotis. Del visiems suprantamu priezasciu.
Mindakas
Mindakas
Rašyti privačią žinutę

728 žinutės
( +232 / -95 )

Jei pardavineti - tai tik verslo pavidalu.
o koks investment yieldas tokiu atveju buna sandoriuose? (kaip suprantu tu darbuojasi UK?)
nn_option
Rašyti privačią žinutę

31 žinutės
( +16 / -4 )

Man kažkaip nesitiki, kad vystytojai kontempliuotų nuomos verslą. Viena - tai specifinė sritis nesusijusi su paties projekto vystymu. Vystytojai apie tai neišmano, ir greičiausiai nenori išmanyti. Vakaruose tuo mėgsta užsiimti NT agentūros, greičiausiai dėl to, kad jos moka betarpiškai bendrauti su klientais ir dirba pastovų neprojektinį darbą. Manau kad ir Lietuvoje tuo turėtų užsiimti panašios pakraipos įmonės.

Toliau, ar tai yra lengvai pritaikoma Lietuvos klimatui?, Labai sunkus klausimas. Yra argumentų prieš, rizika nemaža.

Argumentai prieš:
- Lietuvoje nėra IKEA'os, nuomos verslo sąnaudos iškart kyla per lubas .
- Kultūra, sakykit ką norit, bet Lietuvoje neįprasta nomuotis butą. Begalinis lietuviškas troškimas turėti SAVO, dėl ko didžiąją dalį nuomininkų sudaro studentai ir jaunimas. Ar netaptų tokie namai vakarėlių prieglobsčiu? Ir jokios sutartys nepagelbės, čia Lietuva, nulinės pagarbos vienas kitam žemė.
- Rinkos mažumas. Pvz per kiek laiko atsiperka juodųjų sąrašų sistemos idiegimas didelėj rinkoj ir mažoj? Ir kokią prasmę turi tie sąrašai, jei jie padengia kelis procentus visos rinkos?

Mano kuklia nuomone, rinka turi augti pamažu, bet kokie intervenciniai dideli bandymai išmokinti lietuvius gyventi pagal Vakarų modelį būtų labai rizikingi.
Niktus
Rašyti privačią žinutę

155 žinutės
( +29 / -26 )

100% sutinku, kad statybu kompanijos turi uzsiimt statybom, o ne nuoma. Manau neuzilgo pamatysim projektu orentuotu i nuoma. Gerai butu, kad dar imigrantus Lietuva isileistu be dideliu apribojimu. Tai labai stipriai pagyvintu nuomos rinka.
Knowledge is power. Komerciniai objektai, komerciniai sklypai. Informacija, kurios skelbimuose nerasite.

Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume. Prisijungti.


Techninė analizė

Prekybos statistika realiu laiku

Ekonominis kalendorius

DIENORAŠČIAI

Privatumo politika Reklama Kontaktai Paskolos RSS RSS
© 2006-2020 UAB All Media Digital