Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume.
Prisijungti.
|
|
Parašė: 2007-10-25 07:10:47
Kadangi labai issipletojo diskusija apie busto nuomos rinka - kuriu
atskira tema.
O viskas prasidejo nuo tokio pareiskimo:
"Pasyvūs pirkėjai" dabar karaliauja, o "aktyvūs pardavėjai",
pasyviais tapti negali...
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 07:11:38
Drisciau nesutikti, "aktyvus" pardavejai is principo gali tapti
"pasyviais". NT yra specifine preke, kurios depreciacija laike nera
visai analogiska kitoms vartojimo prekems. Vystytojai turi
"atsitraukimo" is rinkos galimybiu, net ne viena:
1. "Let to own".
2. Perlaukti kalibracija rinkoje nuomojant ir administruojant
pastatytus butus. Taip sakant, diversifikuotis horizontaliai.
Lietuvoje yra labai didelis trukumas "protingomis salygomis"
nuomojamu butu. Dabartine situacija nuomos rinkoje tokia
issigimusi, kad pilnai pateisina iki siol buvusi desperatiska
pirkima. Patys pagalvokit ar tikrai taip baisiai verztumetes pirkti
buta, jei galetumete pasirasyti normalia "Rental Lease", kuri
garantuotu, kad niekas neismes jusu is buto kol jus tvarkingai
mokate nuoma ir laikotes nuomos salygu (pvz.: nekelti triuksmo po
tam tikru, istatymo numatytu valandu, metu), kad nuomos mokestis
gali buti perziuretas tik karta per metus, kur security deposit'as
tik vieno menesio nuomos dydzio, kur pradejus begti kranui ar
atsiradus kokiems techniniams nesklandumams uztenka tik
pasiskambinti i managemento offisa ir, is anksto perspeje pries 24
val. i jusu buta (net jums nebutina dalyvauti) menedzerio
priziurimi atguzes statybininkai ir viska sutvarkys,... kur
aplinka, koridorius ir liftus nuolat valo tam pasamdytas
personalas, o naktimis budi security officer... Tylu, svaru, saugu
ir jokiu rupesciu... Bet kada sugalvojes ir perspejes pries menesi
gali persikelti i kita, labiau tavo pereikius atitinkanti buta.
Esant tokiai nuomai, tikrai verztumetes pirkti buta ir "megautis"
naktimis lebaujanciais kitu butu savininkais, prisnerkstomis
laiptinemis ir apleistais kiemais? Labai abejoju.
Beje, sis varijantas dvigubai zavulingas, kadangi leidzia
kompanijai islaikyti dabuotojus, kurie ir yra pagrindine "firmos
verte" siame biznyje.
Smulkus Investorius :
Foxen, tu tikrai manai, kad diversifikavusis horizontaliai taip ir
nebereikes deprecijuotis vertikaliai? Manau, sis tavo taip
ekscesyviskai deskriptyvus varijantas trigubai zavulingas, nes
nuomininkai turi neregetus sugebejimus priversti buto savininka
parduoti naujos statybos buta uz chrusciovkes kaina. Figuratyviai
snekant.
Nemanau, nes tame turiu beveik 10m metu patirti... :-) Pamatytumete
standartine nuomos sutarti, jums irgi nekiltu jokiu klausimu.
Panasu, kad jus mastote apie variantus, kuomet bobulyte nuomoja
"lishna" chrusciovke" Lietuvoje, o as sneku apie pasauline
issivysciusiu saliu praktika, kai firma nuomoja 1 ir daugiau
daugiaauksciu, kuriuose visi butai priklauso kompanijai ir visi
nuomojami... Is cia ir isplaukia "apimciu ekonomija" ir galimybes
suteikti papildomas paslaugas uz rinkoje nusistovejusia kaina plius
kur kas platesnes galimybes teisinei ir fizinei nuomojamo buto
apsaugai.
As tikrai neturiu iliuziju apie zmoniu poreiki gyventi tvarkingai,
greiciau priesingai, sio verslo specifika su laiku jus gali
paversti ciniku giliai isitikinusiu, kad net padoriai atrodantys
zmones yra "kiaules". Taciau net ir parsha, pasitelkus bizuna,
galima isdresiruoti shikti tam nustatytoje vietoje. Stambiu
nuomotoju svertai, beje, daug galingesni uz daugiaausksiu namu butu
savininku, todel ir tvarkos tokiuose nuomojamuose skruzdelynuose
pastebimai daugiau negu "nuosavuose" namuose...
"Foxenas: Taciau net ir parsha, pasitelkus bizuna, galima
isdresiruoti shikti tam nustatytoje vietoje"
Kazkada is as pasisakiau sitoje diskusijoje del nuomos galimybiu,
bet lietuviski kolegos mane atsalde. Rimciau pagalvojus, yra du
punktai:
a) savanoriskas bizunas. Kai ilgalaikes nuomos kainos mazesnes uz
trumpalaikes, tai klientas tylus ir ramus. Bent jau
teorijoje.
b) ne savanoriskas bizunas. Cia reikia, kad klientas turetu banku
saskaitu ir kitokio turtelio, ant kurio galima uzdeti letenyte.
IMHO, Lietuva jau "liabai" arti sito, bet dar ne visai. Tam reikia
isnaikinti atlyginimus vokeliuose ir apskritai apmazinti grynu
naudojima. T.p. erzina emigracijos galimybe. Ir labiausiai erzina
atlyginimu atotrukis: kas kainuoja santykinius centus vakaruose,
tas kainuoja menesinius atlyginimus Lietuvoje.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 07:14:48
Foxenas,galinciu ir norinciu moketi realius pinigus uz tokio lygio
nuomos paslaugas yra vienetai,palyginus su simtais kurie praktiskai
sutinka moketi tik uz nusidevejima,nors skaito,kad mokes
nuoma
to Foxenas
manau paprasčiau tau buvo parašyti "brangs", arba kukliai
"nepigs"
goga :
a) savanoriskas bizunas. Kai ilgalaikes nuomos kainos mazesnes uz
trumpalaikes, tai klientas tylus ir ramus. Bent jau
teorijoje.
b) ne savanoriskas bizunas. Cia reikia, kad klientas turetu banku
saskaitu ir kitokio turtelio, ant kurio galima uzdeti letenyte.
IMHO, Lietuva jau "liabai" arti sito, bet dar ne visai. Tam reikia
isnaikinti atlyginimus vokeliuose ir apskritai apmazinti grynu
naudojima. T.p. erzina emigracijos galimybe. Ir labiausiai erzina
atlyginimu atotrukis: kas kainuoja santykinius centus vakaruose,
tas kainuoja menesinius atlyginimus Lietuvoje.
a) Dovanokit, nesupratau klausimo. Argi jau dabar taip nera? Nuoma
dienai ~150Lt, menesiui ~1000-1500Lt... Ne Lietuvoje standartine
nuomos sutartis yra lease metams (retais atvejais 6 men.), o po to
arba esi spaudziamas pasirasyti dar metams (ir t.t.) su minimaliu
(infliaciniu) nuomos kelimu arba pereini i "month to month"
kategorija su pastebimai aukstesne nuomos kaina... Taip buna jei
situacija rinkoje palanki nuomotojui. Jei konkurencijos daug -
salygos svelneja, bet principas islieka. Galima daugybe variaciju
priklausomai nuo to kokie klientai yra tavo target group. Beje,
tai, mano pastebejimu, niekaip neitakoja nuomininku padoraus
elgesio su nuomojamu turtu.
b) Priverstiniai suvarzymai ir yra tai, ka jus naudosit turtui
apsaugoti: viliojam "saldaineliu" (tylu, grazu, gelytes zydi...),
auklejam "botageliu"... Geriausiai veikia baime buti iskeldintam uz
sutarciu pazeidimus, todel pastarosios buna tokios ... netrumpos.
Be to, jei nuomoji simtus butu, tai gali sau leisti "prabanga"
samdytis "law'eriuka" ir juo uzsiundyti ypatingai "nasty"
variantus. Lietuviskuose istatymuose as, deja, nelabai gaudausi,
bet tikrai tikiu, kad pasiknisus butu imanoma atkasti papildomu
saugikliu. Jus labai teisingai pastebejote, kad Lietuvoje dar gali
nebuti kai kuriu kitose salyse naudojamu istatyminiu svertu, bet as
nei kiek neabejoju, kad visa ko reikia arba jau kuriama, arba
ganetinai greitai atsiras stambiam verslui iejus i sia nisa. As
akylai stebiu Lietuvos situacija ir dera pripazinti, kad evoliucija
tikrai ispudinga. Ko labiausiai reiketu - tai credit history
check'o (parodo finansini zmogaus atsakinguma praeityje) ir
nuomotoju gildijos "black list"(garantuoja problemas nuomojantis
ateityje (jei prisisiukslinai)). Pradziai galima naudoti klientu
screening'a. Tikiu, kad pirmiesiems gal ir nebus viskas sklandu,
bet juk stambiesiems nera reikalo isradineti dviracio, uztenka
pasidometi kitu saliu praktika ir primtiniausia varianta pritaikyti
vietos salygomis, o jei truksta kazkokiu esminiu istatymu -
usziimti lobizmu... Lietuvoje yra dar labai silpna vartotoju teisiu
apsauga, todel manyciau, kad naudojantis dideliu kompaniju
"svoriu", galima "prikepti" tokiu dalyku, kad butu nusiaubimai bus
retenybe, o ne kasdienybe...
To Inteligent: Jei nebutu galinciu moketi, tai nieks nepirktu 1
kambario butu uz 200-300KLt. Jei atkastumete kiek per praeitus
metus buvo nupirkta butu ir koncervatyviai padalintumete ta skaiciu
is 4 - tai gautumet grubu rodikli nusakanti potencialiu (mokiu)
nuomininku pool'a. 1000-1500LT per menesi tikrai nera mazi pinigai.
Uz tiek JAV, kokioj nors "siknos skylej" su 2-3M gyventoju galima
rasti 2 kambariu buta su "all utilities included" padoriam
rajone... Su baltutelem sienom, nemandra, bet dailia IKEA'iska
virtuve, gelytem, kilimais gristais koridoriais, nemokamu parkingu
po langais ir naujais applience'ais... Ir biznis klesti. O
Lietuvoje tiek praso miestelyje su 500K gyventoju uz buta su
"euroremontu" (kuri padare kaimietis jurgelis-meistrelis pagal savo
grozio supratima), laiptine, kuri nemate remonto nuo caro-maro
laiku ir zavulingais melynanosiais kaimynuose, kurie tau isdidziai
pareiksh "cia mano namai, noriu verkiu noriu dainuoju...". Skirtuma
jauciat? Paiulykit kokybe verta kainos ir klientu tikrai
netruks...
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 07:16:05
Naujo busto 1 kv.m. kaina apie 7000lt. Daleiskim isnuomojam 50kv uz
1000lt.
Tai neatskaicius mokesciu, paskolos palukanu, remonto, su nuoma
susijusiu islaidu, tuos 7000lt pasieks po 30 metu!
Net jei imant savikaina(daleiskim ~4000Lt/Kv.m.), tuos 200000lt,
reikalingus statyboms, surinks po 17 metu... Cia be moesciu,
palukanu ir daugybes kitu islaidu.
Utopinis reikalas siai dienai.
Foxenas :
Taciau net ir parsha, pasitelkus bizuna, galima isdresiruoti shikti
tam nustatytoje vietoje. Stambiu nuomotoju svertai, beje, daug
galingesni uz daugiaausksiu namu butu savininku, todel ir tvarkos
tokiuose nuomojamuose skruzdelynuose pastebimai daugiau negu
"nuosavuose" namuose...
labai teisingai pastebeta. ir tik kainu augimo suvilioti butus
monolituose Kaune (utenos savanoriu sankryzoje) statytojai
pardavinejo. o pirminis variantas buvo statyti (restouruoti)
nuomai. labai norejau pamatyti kaip tai veiktu pas mus.
zajcik :
Naujo busto 1 kv.m. kaina apie 7000lt. Daleiskim isnuomojam 50kv uz
1000lt.
Tai neatskaicius mokesciu, paskolos palukanu, remonto, su nuoma
susijusiu islaidu, tuos 7000lt pasieks po 30 metu!
Net jei imant savikaina(daleiskim ~4000Lt/Kv.m.), tuos 200000lt,
reikalingus statyboms, surinks po 17 metu... Cia be moesciu,
palukanu ir daugybes kitu islaidu.
Utopinis reikalas siai dienai.
Manau savikainai mazeti yra labai daug erdves... Uz 1000lt 50kv
butas tikrai nepats geriausias ir ne geriausioj vietoj, tiketina
kad atsirastu norinciu moketi truputeli daugiau.
Foxenas,
Nemanu, kad mūsų vystytojai yra pajėgūs atsilaikyti kainų spaudimui
nuomodami savo pastatytą NT. Grubiai paėmus ir nesigilinant į
faktorius bei visokius niuansus:
1) Lyginant su smulkiaisiais pardavėjais ir perpardavinėtojais jie
yra mažumoje. T.y. turi mažiau nei pusę rinkos. o smulkieji niekaip
nesugebės pakankamia susiorganizuoti, kad veikti pagal tavo čia
dėstomus modelius. Šie piliečiai turės bankų spaudžiami
"nusimesti". Tai yra objektyviai pamatuojama. Matas tai vadina
pirmine ir antrine rinkomis.
2) Mūsų vystytojai nesugebėtų išlaikyti daugumos pbjektų dėl jų
kokybės. Po metų nuomos jie užsilenktų gavę 50 skambučių dėl
suskilinėjusių sienų viename name ar prakiurusio stogo, sugedusio
lifto ar ventiliacijos. Dar nebaigus statyti namų jau pilasi
straipsniai apie jų kokybę: dangoraižiai šiukšlėm smirda,
ekonominiai daugiabučiai be vandens sėdi, ir į toletą negalima
nueiti kaimyno neatsiklausus, ir t.t. Dauguma žino, ką stato, tad
žino ir, ką reiškia jų objektų administracija ir palaikymas.
Juolab, kad statoma su garantija max. 5 metam. O atsipirkimo gali
tekti laukti gerokai ilgiau.
3) O ką daryti su nebaigtais projektais, ypač jei nutrūks kredito
linijos, nes pastatyti projektai neatlaisvins lėšų?
4) Netikiu, kad vystytojai yra pajėgūs pavirsti turto
administratoriais. O outsorcinti to taip pat nelabai turi kur. Tai
jau visai kitas, ne toks "fantastiškas" verslas, net buldozeriai ir
kranai taip neatsipirks. Čia taip pat kaip ir bankai dažniausia
linkę yra atsikratyti atimtu NT nes žino, kad NT valdymas nėra jų
specialiybė, nors ir suvokia, kad atimtas turtas dažnai yra vertas
daugiau. Yra ir drasstiškesnis, bet juokingas pavyzdys - po
perestrojkos viename Rusijos mieste, kariniame fabrike buvo
įvykdyta "konversija". T.y. vietoj ginklų jis pradėjo gaminti sekso
reikmenis, o tiksliaui plasmasinius vyriškus organus. Prasidėjus
krizei darbuotojams atlyginimai buvo, kaip tai Rusijoje įprasta,
išmokėti produkcija. Ar tai reiškia, kad kiekvienas fabriko
darbuotojas turėjo šansų atidaryti "sex shopą", kad nenumušų
visokių aksesuarų kainos ir atsiimtų savo atlyginimą? Ir spėkit,
kuo visas miestas mosikavosi, kai Jelcinas atvažiavo jų aplankyti..
Nesakau, kad nuoma visiškai beviltiškas reikalas, beja Ispanija
dabar taip bando gelbėtis, tačiau krizės atveju jis nepadės. Nos
tai ir gali būti amortizatorius atsargiausiems, paskolų
neperspaustiems vystytojams ar spekuliantams.
P.s.
O gal koks hedge fondas ateis po kokių metų ir supirks mūsų
pagrindinius vystytojus ir jų projektus, restruktūrizuos ir
parduos, arba likviduos ir išparceliuos? Ypač jei litas nuo euro
bus atrištas... Juk mes tokie mažiukai... Labai panašu, kad ateina
aštriadančių - aštrianagių siautėjimo metas... Bet kol kas anksti
spėti, kas bus po metų ar dviejų...
Čia šiaip, gal ir ne į temą. Tiesiog dabar skaitinėju apie hedge
fondus...
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 07:17:51
zalias28 :
Foxenas,
Nemanu, kad mūsų vystytojai yra pajėgūs atsilaikyti kainų spaudimui
nuomodami savo pastatytą NT. Grubiai paėmus ir nesigilinant į
faktorius bei visokius niuansus:
1) Lyginant su smulkiaisiais pardavėjais ir perpardavinėtojais jie
yra mažumoje.
2) Mūsų vystytojai nesugebėtų išlaikyti daugumos pbjektų dėl jų
kokybės.
3) O ką daryti su nebaigtais projektais, ypač jei nutrūks kredito
linijos, nes pastatyti projektai neatlaisvins lėšų?
4) Netikiu, kad vystytojai yra pajėgūs pavirsti turto
administratoriais. O outsorcinti to taip pat nelabai turi kur. Tai
jau visai kitas, ne toks "fantastiškas" verslas...
Tai ir atsakau grubiai ir nesigilinant i smulkmenas:
1. Stambieji vystytojai nuomos versle ne mazuma, o ju dar isvis
nera sitoje srityje. Del smulkiuju sugebejimo organizuotis as
iliuziju neturiu. Bet "saugikliu" turto apsaugai iesko ir jie. Jei
stambieji ims kurti tai ko truksta, uzuode "kraujo kvapa" atleks ir
maziukai. Kad kurejai atsisakytu galimybes permesti dali islaidu
ant svetimu peciu - netikiu. Apie varianta, kad smulkieji
"susimeta" ir nusiperka istisa pastata kuri administruoja - niekada
nesnekejau ir nesiruosiu, bo tai is absurdisku utopiju srities. Kad
minetas serviso lygis neprieinamas smulkiesiems nuomotojams -
minejau. Bet saugikliu, pvz juodosios nuomininku duomenu bazes ar
galimybes praleisti credit check reiketu ir maziukams ir uz tai
galima "pleshti pinigeli".
2. Paskutiniaisiais metais nera ji tokia bloga kaip buvo piriesh
3-5m, nes pirkimai po truputi leteti pradejo ne vakar. Dabar net
pirstuku parodyta broka taiso, kai dar visai neseniai izuliai
teksdavo : "nepatinka - nepirk, eile uz duru laukia..." Pamenat?
Juolab net ir tie pacio pasheliausio kankano metu statyti namai dar
negriuva. Stoves ir sitie. Paskilusios sienos nera tokia didele
problema, kaip jus bandote pavaizduoti: spakleliu brukst,
penzeliuku smaukst ir gatava... Kai visas namas vienais dazais
dazytas, net spalvu parinkinet nereikia, nei visos sienos
perdazinet... Economy of scales vadinasi... ")
3. O ka daryt? Ar yra sansu parduoti kruva plytu ir israusta duobe
pamatams, kad bent sugriztu imerkti pinigai? O bankui ar to reikia?
Prisiminkim, broliai zuikiai, kad vystytojai, jei labai prispausi,
ir bankrota paskelbti gali (skirtingai nei juodnugariai burai,
tikrieji banku "draugai" ). Nu argi grazu? Taigi, bedos atveju, ka
geriau daryt: nurasyt imerktus pinigus, ar vistik pabandyt pabaigti
ir sunkiai bei skausmingai atidirbineti nuomojant?
4. As ir nesakiau, kad tai "aukso gysla". Taciau is to gyventi
galima. Galu gale, o kokia gi vystytojai turi alternatyva?
Issiparduoti su nuostoliu ir pasakyti savo darbuotojams: "Puota
baigesi. Issiskirstom."? Ju core competence statyti ir remontuoti.
Jei pardavimai stoja, vadinasi ateis i ju kiema "badas". Stambios
senu namu renovacijos Lietuvoje neisisiubuoja ir vilciu, kad tai
greitai ivyks as, kazkodel, neturiu. Is pavieniu butu remonto daug
neprilesi. Didesniu ar mazesniu problemu su NT turi visa Europa ir
netik. Tai kur nuleksi tuos savo namus statyti? Komercines
paskirties NT? Ka gi ten "komercinsi", kai is principo visa
stambesnioji pramone sunaikinta? Galu gale, su NT krize ateis
"visuotinio tikejimo sviesiu rytojumi" pabaiga kuri su savimi
atsves ir istikima savo drauga "smunkanti vartojima", taigi
pinigeliu prestiziniams ofisams gali ir pritrukti?
Sutinku, outsorcinti kol kas nera kam. Bet manau sutiksite, kad jei
atsirastu paklausa, tai neuztruks ir "gerieji samarieciai" su
atitinkama pasiula... Galu gale, nieks negime mokedamas: jei nores
valgyti - ismoks. Jei dar tures pinige - pasamdys Foxena, kad jis
jiems sutvarkytu sita reikaliuka...
Nuomot apsimoka, kai kaina atsiperka per 10 metų. Foxenai , ar
paskaičiavai, kokia bus tada nuomos kaina dabartinėmis kainomis ir
kas už tokią nuomosis...Be to vystytojams jau ir taip sėdint
"bačkoj" reikia dar imti kreditus tiems butams įrengti...O kur dar
nuomos kainų kritimas padidėjus pasiūlai?
erika1 :
O kur dar nuomos kainų kritimas padidėjus pasiūlai?
man atrodo, kad ir didziausi burbulo teorijos nesejai bei
entuziastai sutinka, kad busto nuomos rinka (skirtingai negu
pardavimo) toli grazu nera pervertinta, o atvirksciai
neivertinta.
^^^ manau kad busto nuomos rinka kaip tik parodo tikraja situacija
ir realias zmoniu pajamas. Niekas nesiskolina nuomai, o nuomojasi
uz tiek kiek gali. Beje paskutinemis savaitemis nuomos pasiula
padidejo galima isinuomoti pigiau gal studentu vajus
baigesi.
2 foxenas
Mano nuomone pataikyta 100% i taikini.
Siuo metu sioje vietoje mes turim grazu gap'a arba galimybe
uzdirbti.
Klausimas kaip tuo pasinaudoti. Pabandysiu isdestyti savo pro ir
contra o jus kam tai tinka galite papildyti. Kaip foxenas raso kad
tai perspektyvi paslauga kazkaip man automatiskai pradejo kirbeti
mintis - absurdas ir dar Lietuvoje prie tokiu nuomos kainu...
Bet galima panarstyti ir kitaip. Kartonkiu pirkejai mums neidomus.
Ne tas kontingentas. Jei jis taps nemokus ir ji iskeldins nesant
asmens bankroto istatymo jis arba emigruos arba gaus juodais kas
siam variantui nelabai tinka.
Kitas kontingentas - verslininkai ar siaip zmones kurie sakykim yra
privesrti pavyzdziui pusmeciui "emigruoti" is Klaipedos i Vilniu.
Cia jau idomiau.
Ambasadu darbuotojai. Kiekvienos bobutes savininkes svajone. Buta
drengia mazai moketi gali daug.
Laikini aukstesnes klases emigrantai kurie i Lietuva atvaziuoja
steigti dukterines imones, srebti koses kuria privire vietinis
direktorius, ieskoti ko nepamete ir pan. Sis segmentas be abejo
skaitlingesnis nei ambasadu darbuotojai.
Na dabar ziurim ka siuo metu galima pasiulyti II ir III grupei.
Nauja buta prestiziniame name - na jiems nelabai patogi gal uz
sienos remontas ir visa diena kaimynas kala vini. Senbuciai tas
pats plius daznai sildymas kaip po toks visai ne svajone ne
kiekvienas nori prie plius 18 maklineti visa ziema.
Taigi jei pasiulius objekta su portje, apsauga, gera garso
izoliacija, patogiu ir saugomu parkingu kaina nebutu problema nes
siuo metu apie toki objekta bent as negirdejau.
Ta gali padaryti ir Eika ir Hanner ir kiti. Tik kazkodel as rinkoj
siuo metu matau daugiau uzsisvaigima apie A klases biurus nei apie
toki normalu ir speju pelninga bizni.
Siuo metu kai gyvenamuju objektu paklausa krenta ir ateitis ne
tokia rozine tai bent mano nuomone idomus variantas, kuri vis delto
galima ir parduoti kaip gyvenamaji jei rinka prades judeti
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 07:19:24
bukanieriau,
Kalbi apie elitą. Koks procentas žmonių gali sau tai leisti? Virš
7k ltl Lietuvoje uždirba apie 0,9 proc. gyventojų...
Taip, tai verslo niša, tačiau tai nėra gelbėjimosi ratas NT
vystytojam ir kitiem besitikintiem atsikratyti pertekliniu
NT.
.com burbulas davė mum pigų ir greitą internetą per šviesolaidžius,
atsirado daugybė naujų technologijų, kurių kūrėjai vėliau
bankrutavo ir/arba buvo perimti... Jei nebankrotai, daugybė dalykų
būtų nerentabilūs arba neįperkami. Dabar panašiai bus su tuo NT.
Kai jis pakris pakankamai, tai bus ir portje, bus ir
bendrabučių...
2 zalias
jiep tu teisus. Tai tikrai ne gelbejimosi ratas tik noreciau
pasakyti siek tiek kitaip.Domejausi A klases biuru statybos planais
ir "uzuodus" masta panasu kad dauguma vystytoju mesis ten. Kazkaip
musu vystytojams truksta kartais fantazijos - diversifikacijos. Jau
dabar galima pradeti statyti objekta kurio paskirtis "elitine"
nuoma. O apie paprastus mirtinguosius siuo metu nera ekonominio
pagrindimo galvoti nes kiekvienas is musu gali pazerti milijona
skaiciuku kad tai neapsimoka. Bet gi pardavejo menas ne tiesiog
parduoti o parduoti brangiai. Brangiai mokanciu kaip ir butu kodel
niekas neparduoda?
"Foxenas: Be to, jei nuomoji simtus butu, tai gali sau leisti
"prabanga" samdytis "law'eriuka" ir juo uzsiundyti ypatingai
"nasty" variantus"
Kaip toj dainoj - vyrai gere, vyrai gers, kol zemele apsivers. Na,
kol nebus pas mus vakarietiskos diktaturos ( jusu minimu kredito
istoriju ir t.t. ir t.t.), be kuriu individas neisivaizduoja savo
gyvenimo, tai gaudyk veja laukuose: pinigai "sloike", pasas yra -
viso gero skylutes, siandien jis LT, rytoj geria alu Airijoje.
Pabandyk pasiekti su visai teisininkais. Cia jau, brolyti, raumenu
reikia. Isvada - bandyk ieskoti grupiu, kurioms ne visai
nusispjauti ant zemeles. Sakykime, klientai su seimomis, su
kvalifikuotu darbu ir pan. Bet jei zmogus normalus, tai jis turi
NT, kaip taisykle
Del kainu, jusu minimi 1000-1500Lt. Kaip pasakius - didmiesciuose
tokiame bute gyvena keli statybininkai arba keli studentai ir pan.
Gerai, jei ne keliolika Seimos stengiasi issisukti su dar tevu
privatizuotu turtu. Arba iesko pigesniu variantu. Europa, zinote,
brangus kontinentas, ne kazkas lieka NT.
Nuoma... Kiek kartu turi pakilti nuomos kaina arba nukristi
nuomojamo NT kaina, kad butu ekonomiskai pagrista nuomoti, o ne
parduoti?
Profesionali nuoma buvo ir bus pelninga. Lietuvoj tiesiog dar per
daug nauja, kad kompanija valdytu visa pastatu ar butu kompleksa.
Kam nuomuot jeigu gali parduot dvigubai brangiau ir visus pinigus
iskarto paimt. Dabar kai nutiko didele krize NT rinkoj ir dauguma
nebeiperka busto, atsiranda puiki nisa pradeti nuomos versla.
Pvz mazas dalykas: paimkit zeme pastatykit karkasini(nes greit ir
pigiau gali pastatyt) nama 3 aukstu (3 butu) du isnomuokit vienam
uz dyka gyvenkit, arba 1500(minus islaidos) i kisene. Ir taip i
prieki kol pasieksit norima uzdarbi. Cia parasiau viska labai
primityviai, bet esme tokia.
A kaip jums mintis - 50/60 m2 namukų kaimelio nuoma?
Toten, turi galvoje skyles vieno aukšto? Spėju, kad nieko nebus, ne
tas mentalitetas. Pirma, kiek reikės mokėti, antra - gyvenamasis
būstas turi būti pakankamai solidus. Tavo pasiūlytas variantas tai
beveik tas pats kas butas. Nebent būtų daug papildomų privalumų.
Parkavimosi vieta (neužimama). Išvystyta infrastruktūra - elektra,
komunalinės paslaugos. Šalia parduotuvė su būtiniausiomis prekėmis
(ir ne tik). Vaistinė. Darželis. Gal žmonės ir susigundytų. Bet jei
plynoj vietoj statysi - kokios sąnaudos? Kada
atsipirks?
Na PVZ 10 min. kelio nuo universiteto, studentai gi smarkiai
nuomojasi. Jiem tik elektros, interneto ir alaus
teteikia.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 07:19:26
Matai, gerai forumus seki, dekui. Dar savo nuomone pridek apie
nuoma
Knowledge is power. Komerciniai objektai, komerciniai sklypai. Informacija, kurios skelbimuose nerasite.
|
|
Parašė: 2007-10-25 07:51:12
Kad vystytojai pakeis strategija ir bandys gelbetis tokiu budu, ale
dabar statomus bustus irengs pilnai ir nuomos - netikiu. Taciau,
kad statyti specialiai gyvenamuosios paskirties projektus
orientuotus i nuoma - imanoma.
Taciau beda yra ta, kad pas mus istatymai siam verslui nera
gailestingi. Norint, prasukti nuomos versla ir kad jis butu su
didesniu yieldu, reiktu daugiau mazu buteliu. Jei zinote, siuo metu
yra reikalavimas, kad statant 1 buta, jam butu pastatyta 1.2
parkingo vietos. Jau vystytojams peilis. Antras peilis - normatyvas
ne maziau 35kv.m. (jei klystu pataisykit) gyvenamosios spaskirties
patalpai. Is dideliu butu, negali islausti didesnio yieldo. Trecia
uzimtumas, palukanos mokant bankui, administravimas.
Prie dabartiniu nuomos kainu ir statybos kastu - neapsimoka. Cia ne
amerika.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 09:17:51
o kas vystytojui trukdo suprojektuoti ir pastatyti viena 40 m2 ar
50 m2 ploto dvieju kambariu buta su dviem san. mazgais, dviejomis
virtuvemis ir dviem atskirais iejimais? Arba vienu iejimu i
tambura, kuris savo ruoztu paskirsto duris i atskirus "butus"?
|
|
Parašė: 2007-10-25 10:16:24
Mindakas budu apeiti isvardintas problemas yra, taciau
atsiperkamumas yra mazas ir netenkinantis.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 10:25:41
MatasM
. Jei zinote, siuo metu yra reikalavimas, kad statant 1 buta, jam
butu pastatyta 1.2 parkingo vietos.
Gal kiti uzsienio kolegos galetu mane pataisyti. Man atrodo, kad
1.2 vietos jau yra nonsensas siais laikais (miesto centras -
isimtis, idomu, kaip ten Niujorke, manheteno gyventojai t.p. su
metro vazineja?) Gyvename ne Model-T laikais. Tuoj bus daugiau
masinu nei suaugusiuju (o su europietiska demokratija - tai ir
vaiku)
|
|
Parašė: 2007-10-25 10:48:46
o geriausia bendrai tai suteikti pastatui komercine paskirti: pvz.
viesbucio ar turizmo centro: tada ir kaip noresi patalpas
projektuosi, ir parkingo normatyvai tokiems pastatams minimalus, o
leistinas uzstatymo intensyvumas vos ne dvigubai didesnis negu
gyvenamai statybai bus.
Todel verkti, kad istatymai tokiam verslui nepalankus -
neprofesionalu. Taip ir rasyk, Matai - pelno nera, rinka smunka, o
ne kad neleidzia statyti.
|
|
Parašė: 2007-10-25 11:31:55
Mindakas - jei atsiperkamumas tokiu projektu butu tenkinantis ir
nebutu problemu apeidinejant apribojimus, kaip manai, ar dar
situacija Lietuvoje butu tokia pati kaip dabar, kai nera ne vieno
tokio projekto? negi manai, kad isgeneravot nauja ideja, kurios
nebuvo svarstes nei vienas vystytojas? O gal manai, kad vystytojai
skaiciuot nemoka atsiperkamumo?
Paprasta - siuo metu yra NT vystymo galimybiu pelningesniu uz sia.
Tokia realybe.
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 11:36:45
sutinku su tavim 100 proc. - vystytojai moka skaiciuoti
atsiperkamuma, todel ir neuzsiima tokiais projektais. Bet taip ir
reikia rasyti, o ne aiskinti, kad tam trukdo parkingo normatyvai,
kad negalima mazu butu statyti. Juokingiausia, kad anksciau
valstybe ir landsbergi kaltindavo visokie kolukieciai ir bobutes, o
dabar ir vystytojai kas antrame straipsnyje verkia: ir tas blogai,
ir tas negerai. Bet ne valstybe ir ne normatyvai kalti, kad butu
niekas neperka ir nesinuomoja.
|
|
Parašė: 2007-10-25 11:48:43
Nenukreipinek temos apie butu pardavimus nuo nuomos
Parkingas ir mazi butai yra problema taip pat, kuria galima apeiti.
Taciau vel susiduriama su kitkuo. Kad tarkim isteigus viesbuti, ju
veliau negalima bus isparceliuoti butais rinkoje, jei netycia
projektas nepasiteisins. Arba visa, arba nieko.
Plius nepamirskim faktoriaus - kol kas tokiu projektu nera, nera
praminti keliai, niekas nezino visu problemu su kuriomis bus
susidurta. Daugelis nelinke rizikuoti su milijonais. Va Foxenas jei
padarys sekminga projekta Lietuvoje, tada kaip grybai po lietaus
ims dygti tokie gyvenamieji/nuomojami namai
Matas Macijauskas
www.ntspekuliantai.lt
|
|
Parašė: 2007-10-25 11:55:38
to matas: jei padarysi butus su viesbucio statusu - parduosi
nesunkiai (aisku kiek pigiau nei su gyvenamuju patalpu statusu),
juk rinkoje aibe precedentu yra. Todel viskas arba nieko - irgi
nerimta. O tokie projektai tarp kitko yra kuriami - tik internete
neskelbiami, todel EIKA apie juos kol kas nezino
|
|
Parašė: 2007-10-25 21:02:25
Matai, man net keista skaityti jusu atsiliepimus. Jus snekate apie
tai, kaip apie vienetini projekta atskiriant ji nuo pacios firmos
"long term corporate strategy", kas yra, mano akimis, is principo
klaidinga. Kaip jus galite ivertinti projekto atsiperkamuma, jei
neziurite kokia itaka jis tures kompanijos vertei (goodwill) ir jos
tolimesnei vidinei logistikai? As pripazistu, kad statybos verslas
man nera gerai zinomas, bet leiskite speti, kad jusu pajamos nera
tolygiai paskirstytos metu begyje, nei lengvai nuspejamos. Masyvi
nuoma jums suteiktu galimybe gauti "steady and predictable cash
flow" ir iki minimumo sumazintu adinistracines islaidas susijusias
su tokia veikla. Kokias tai atveria imonei galimybes finansiniu
srautu ir kreditiniu irankiu optimizavimui, manau nereikia net
aiskinti. Net ir nezinant sito verslo specifikos juk vis vien
galejote tai kiekybiskai ivertinti prazaidziant pesimistini ir
optimistini variantus. Kazkodel itariu, kad to nepadarete.
"Exit strategy" pardavinejimo atskirais butais pavieniams asmenims
pavidalu man net i galva neateitu. Tai butu tiesiog barbariskas
pridetines vertes naikinimas. Jei pardavineti - tai tik verslo
pavidalu. Jei Jusu netenkina atsiperkamumo terminai,
pasianalizuokit "Marriottt Co." business modeli. Mano akimis tai
puikus pavyzdys ir pakankamai artimas pagal specifika, kad is jo
butu galima pasisemti minciu. Bet kokiu atveju esme lieka ta pati,
tai yra tik skirtingi kapitalo strukturos optimizavimo keliai kurie
priklauso nuo kiekvienos individualios organizacijos ateities planu
ir tikslu.
Manau del vieno dalyko galime sutarti: kol pardavimai ejo
sklandziai ir su vejeliu - nuomos verslo planu analizavimas butu
keles teiseta nuostaba, dabar situacija pasikeite, ir jus geriau uz
mane matote, kad "uztruko" first time buyers... Su dabartine
infliacija pirmo butinumo prekese, greito prikimu atsigavimo
tiketis butu naivoka, nes butent sie pirkejai ir yra jautriausi...
Atsizvelgiant i tai, kad ekonomine itampa dideja ir salyse kur
daugiausiai lietuviu emigrantu... as labai optimistisku planu
nepuoseleciau. Tik tikejimas, kad jie laiksrasciu savo salyse
neskaito, ir padeda ramiau miegoti.
Jusu paminetos priezastys "nera praminti keliai, niekas nezino
visu problemu su kuriomis bus susidurta. Daugelis nelinke rizikuoti
su milijonais." tiesiog kelia sypsena. Iki siol maniau, kad
bet koks verslas ir principo yra rizikingas. Ignoravimas, kad
visose issivysciusiose salyse pilna tokio verslo pavyzdziu su
daugiamete praktika, kelia visai pelnyta nuostaba... Desimtmeciais
"try and error" budu atpoliruota versla, kuri tereikia adaptuoti
vietos teisinei ir kulturinei aplinkai jus vadinate "rizika"?
Ideja, kad toks verslas turetu orientuotis i "prestizini" segmenta,
man atrodo absurdiska. Nematau tokiu butu trukumo.
Turiu jus nuliudinti, jei man pavyktu gauti uzsakyma tokiam
projetui igyvendinti Lietuvoje, sekmes(ar nesekmes) atveju
uzsakovams tikrai nepatarciau afisuotis. Del visiems suprantamu
priezasciu.
|
|
Parašė: 2007-10-25 21:18:53
Jei pardavineti - tai tik verslo pavidalu.
o koks investment yieldas tokiu atveju buna sandoriuose? (kaip
suprantu tu darbuojasi UK?)
|
|
Parašė: 2007-10-25 23:42:13
Man kažkaip nesitiki, kad vystytojai kontempliuotų nuomos verslą.
Viena - tai specifinė sritis nesusijusi su paties projekto vystymu.
Vystytojai apie tai neišmano, ir greičiausiai nenori išmanyti.
Vakaruose tuo mėgsta užsiimti NT agentūros, greičiausiai dėl to,
kad jos moka betarpiškai bendrauti su klientais ir dirba pastovų
neprojektinį darbą. Manau kad ir Lietuvoje tuo turėtų užsiimti
panašios pakraipos įmonės.
Toliau, ar tai yra lengvai pritaikoma Lietuvos klimatui?, Labai
sunkus klausimas. Yra argumentų prieš, rizika nemaža.
Argumentai prieš:
- Lietuvoje nėra IKEA'os, nuomos verslo sąnaudos iškart kyla per
lubas .
- Kultūra, sakykit ką norit, bet Lietuvoje neįprasta nomuotis butą.
Begalinis lietuviškas troškimas turėti SAVO, dėl ko didžiąją dalį
nuomininkų sudaro studentai ir jaunimas. Ar netaptų tokie namai
vakarėlių prieglobsčiu? Ir jokios sutartys nepagelbės, čia Lietuva,
nulinės pagarbos vienas kitam žemė.
- Rinkos mažumas. Pvz per kiek laiko atsiperka juodųjų sąrašų
sistemos idiegimas didelėj rinkoj ir mažoj? Ir kokią prasmę turi
tie sąrašai, jei jie padengia kelis procentus visos rinkos?
Mano kuklia nuomone, rinka turi augti pamažu, bet kokie
intervenciniai dideli bandymai išmokinti lietuvius gyventi pagal
Vakarų modelį būtų labai rizikingi.
|
|
Parašė: 2007-10-26 06:42:30
100% sutinku, kad statybu kompanijos turi uzsiimt statybom, o ne
nuoma. Manau neuzilgo pamatysim projektu orentuotu i nuoma. Gerai
butu, kad dar imigrantus Lietuva isileistu be dideliu apribojimu.
Tai labai stipriai pagyvintu nuomos rinka.
Knowledge is power. Komerciniai objektai, komerciniai sklypai. Informacija, kurios skelbimuose nerasite.
|
Tik prisijungę vartotojai gali dalyvauti forume.
Prisijungti.
Prekybos statistika realiu laiku |
|