Komentarai 12 Siųsti draugui Spausdinti Vertinimas Neįvertintas

Titanikas II – skęstanti nekilnojamojo turto rinka atsitrenkė į krizės ledkalnį

spekuliantai.lt | 2009-03-02 | Rinkos aktualijos | perskaitė: 3226
Titanikas II – skęstanti nekilnojamojo turto rinka atsitrenkė į krizės ledkalnį 2003 metais prasidėjęs gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos pakilimas - jau praeityje. Laiku nesuvaldytas rinkos ir kainų augimo procesas atsigręžė prie

2003 metais prasidėjęs gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos pakilimas - jau praeityje. Laiku nesuvaldytas rinkos ir kainų augimo procesas atsigręžė prieš pačius rinkos dalyvius – statybininkus, projektų vystytojus, valstybę. Šiandieninė nekilnojamojo turto rinkos realybė - sustojusios statybos, nesibaigiančios teismų ir advokatų išlaidos, galų gale vis dažnesnis atvejis yra bankroto bylos iškėlimas. Kokios gi priežastys lėmė, kad dar visai nesenai tiek daug dėmesio susilaukusi ūkio šaka dabar vėl vis mažiau domina visuomenę? Galima šalies nekilnojamojo turto krizės priežastis „nurašyti“ ant pasaulinės finansų krizės, galima apkaltinti bankus, kad jie negelbėjo į krizę patekusių nekilnojamojo turto plėtotojų, o galima ir priimti prielaidą, kad mūsų šalies nekilnojamojo turto rinkos krizę sukėlė neatsakingas pačių nekilnojamojo turto vystytojų elgesys. Keturis metus visuomenė buvo maitinama mitais, kad būstas negali pigti, nes: būsto paklausa išliks visąlaik - pagal apsirūpinimą gyvenamuoju plotu vienam gyventojui Lietuva smarkiai atsilieka nuo ES vidurkio; kad žemės kainos negali kristi - žemė yra ribotas išteklius ir niekada nepigs, nes niekas jos daugiau nepagamins; kad statybos negali pigti - viskas brangsta - darbo jėga, kuras, resursai, statybinės medžiagos; kad gyvenamasis plotas Senamiestyje ir kitose prestižinėse vietose net per didžiausias krizes nepigs - tai saugi investicija.

Galbūt šiuos mitus buvo galima išlaikyti, kol bankai dalino dešimtimis milijardų litų kreditų nekilnojamojo turto projektams vystyti, būstui, žemės sklypams įsigyti, namams įsirengti. Atitinkamus sprendimus, kaip išvengti nekilnojamojo turto krizės, o kartu ir būsto kainų griūties, reikėjo priimti jau 2007 metų antroje pusėje, kai bankai sugriežtino kredito suteikimo sąlygas privatiems asmenims, todėl didesnei daliai jų būstas tapo nebeįperkamas. Jei po šio finansinių institucijų sprendimo būtų buvęs atsakomasis nekilnojamojo turto plėtotojų žingsnis ir būsto kaina, vietoj reklamuojamų menkaverčių dovanų, siurpizų ir akcijų, būtų sumažinta tiek, kad ji būtų tapusi vėl įperkama atsižvelgus į sugriežtintą banko poziciją pirkėjų atžvilgiu, nekilnojamojo turto rinka būtų sulaukusi „minkštojo nusileidimo“. Deja, nekilnojamojo turto vystytojams tuo metu buvo patariama kietakaktiškai laikytis pozicijos - „Būstas pigti negali. Tai neįmanoma“.

Kai 2007 metų pabaigoje pirkėjai „paskelbė boikotą“ naujos statybos būstui, o vystytojai toliau buvo užmiršę auksinę taisyklę „pirkėjas visada teisus“, prasidėjo „pirkėjų ir pardavėjų karas“, kuri šalis atsitrauks iš pozicijų pirma. Nekilnojamojo turto pardavėjai tikėjosi, kad jie pasieks panašią pergalę kaip jau buvo 2006 metų I ketvirtyje. Tuo laiku buvo pradėta kalbėti apie galbūt atsiradusį nekilnojamojo turto rinkos burbulą, nekilnojamojo turto pardavimai ėmė gerokai mažėti, tačiau neužilgo atsigavo su dviguba jėga. Šį kartą koją pardavėjams pakišo bankai, sugriežtinę sąlygas ne tik pirkėjams, bet ir patiems nekilnojamojo turto plėtotojams. Tuo metu tapo aišku, kad ne tik bus sunku atrasti būsto pirkėjų, bet ir nebeįmanoma parduoti pradėto vystyti projekto kitam investuotojui.

Galima tik apgailestauti, kad tuo metu dauguma mažesnių nekilnojamojo turto pardavėjų laikėsi rinkos atsigavimo laukimo taktikos ir „pasimovė“ ant rinkos lyderių formuotos pozicijos, kad kainų mažinti negalima ir rinka tuoj tuoj atsigaus. Juk jei rinkos lyderiai nenuleidžia kainų, kodėl kiti turėtų nuleisti? Akivaizdu, kad tuo metu rinkoje pritrūko objektyvumo, nors, iš kitos pusės, labai sunku tikėtis objektyvumo, kai visuomenės nuomonė formuojama tų pačių nekilnojamojo turto vystymo ir konsultavimo rinkos lyderių. Net nepriklausomi nekilnojamojo turto konsultacinių įmonių analitikai, kuriems turėtų būti labiau rūpėti ilgalaikė reputacija, atstovavo vienos šalies – statytojų – interesams. O galbūt tai ir nieko nuostabaus, nes dauguma analitikų ir ekspertų buvo tiesiogiai susiję su nekilnojamojo turto projektų vystymu ar pardavimu, tai yra iš to duoną valgo.

Bandymai daryti akcijas, loterijas ar dovanoti išskirtines dovanas rinkos neatgaivino, netgi priešingai – dar labiau ją skandino. Šiandien merdėjančios nekilnojamojo turto rinkos nebeatgaivins ir ankstesni jos varikliai – palankios kreditavimo sąlygos, aktyvios viešųjų ryšių kampanijos.

Net jei įvyktų stebuklas ir kreditavimo sąlygos būtų tokios pat palankios, kokios jos buvo prieš du - tris metus, o palūkanų norma vėl nusiristų iki rekordinių žemumų – nekilnojamojo turto rinka neatsigaus. Viena, gyventojams stebint dabartinę ekonomikos situaciją grįžo „kreditų baimė“ (o galbūt pirkėjai realistiškiau pradėjo žiūrėti į besikeičiančias kreditų grąžinimo galimybes ir tą naštą kurią užsikrauna sau ant pečių), antra, su problemomis susiduria daugelis kitų šalies ūkio sektorių, didėja nedarbo rodikliai, mažėja perkamoji galia ir vyksta visiškai priešingas procesas tam, kurį mes stebėjome prieš keturis metus. Statytojai teigia, kad projektų vystymo kaštai yra dideli, todėl jų kaina nėra nepamatuota. Tačiau kaštų ekonomiką, kai pardavimo kaina nustatoma prie prekės savikainos pridedant pelno normą, pakeitė rinkos ekonomika, kai pardavimo kainą nustato vartotojo perkamoji galia. Šalutinis nekilnojamojo turto rinkos augimo poveikis buvo ir nekilnojamojo turto vystymo savikainos augimas, todėl anksčiau pradėtų vystyti projektų savikaina šiuo metu jau viršija būsto įperkamumo lygį. Kuo greičiau bus susitaikyta su negautu pelnu ir gręsiančiais nuostoliais, tuo greičiau bus priimti sprendimai, kad tie nuostoliai būtų kaip įmanoma mažesni. Vienintelė nekilnojamojo turto rinkos gyvybės palaikymo kryptis – mažinama būsto kaina, kuri turi būti įperkama vidutiniam Lietuvos piliečiui. Dviejų – trijų kambarių butas miegamajame rajone Vilniuje, Klaipėdoje turi kainuoti ne daugiau kaip 120 000 - 180 000 litų. Kol rinkos dalyviai nesusitaikys su tokia kaina ir nesugebės susitaikyti su nuostoliais, o ateityje projektų vystymo kaštų pritaikyti prie tokios perkamosios galios, kalbėti apie nekilnojamojo turto rinkos stabilizaciją nebus prasmės. Brangesnių butų miegamuosiuose rajonuose tiesiog niekas nepirks. Tik kai būsto kaina pasieks tokį lygį, galėsime pradėti kalbėti, kad nekilnojamojo turto rinka pasiekė dugną, ir kad dabar prasidės stabilizacija. O jeigu šalies ūkis ir atsigaus 2010 metų antroje pusėje, kaip prognozuoja ekonomikos ekspertai, nekilnojamojo turto rinka iki normalių atsigavimo požymių turės palaukti dar gerus du – tris metus po ekonomikos atsigavimo. Visų pirma dėl to, kad po ekonomikos recesijos, sumažės laisvų pinigų rinkoje. Antra, atsigaunant ūkiui, gyventojų investicijos visų pirma pasieks akcijų rinkas, o ne nekilnojamojo turto rinką. Sumažėjus pinigų kiekiui, žmonės bus atsargesni, investuos nedidelėmis sumomis, skaidydami riziką. Tuo tarpu būsto (nors ir prastos kokybės), kad ir kaip keistai tai skambėtų, šiuo metu Lietuvoje yra pakankamai.

Lengvai prieinamos paskolos skatino būsto pirkimą bei turėjo didelį skatinantį poveikį bendram šalies vartojimui. Jei būtų buvusios didesnės investicijos, skirtos gamybos, nesusijusios su nekilnojamojo turto sektoriumi, plėtrai, tokios išduotų paskolų apimtys ir tokios gamybos plėtra būtų buvęs rimtas šalies ekonomikos atsvaras artimiausiais metais, kai nekilnojamojo turto sektorių ištiks legendinio „Titaniko“ likimas. Deja, didžiuliai statybos ir nekilnojamojo turto vystymo bendrovių pelnai nukonkuravo norus plėtoti gamybos verslą. Ir kas tą galėjo norėti daryti, jei, įvertinant galimą verslo riziką, nekilnojamojo turto plėtros veiklos pelningumas kelias dešimtis viršijo gamybinės veiklos pelningumą? Juk naudingiau pasiduoti mados šauksmui įkuriant UAB „Gamybininko investicija“ ar UAB „Gamybininko projektai“ ir tapti vienu iš daugelio nepatyrusių nekilnojamojo turto plėtotojų, bandančių patenkti didžiulį atotrūkį tarp kreditų skatintos paklausos ir biurokratinių nekilnojamojo turto projektų vystymo kliuvinių supančiotos pasiūlos. Šiandien mes turime kitą vaizdą – dėl nepamatuotos rizikos ne tik UAB „Gamybininko investicija“ turi sunkumų įgyvendinant pradėtus nekilnojamojo turto projektus, bet ir tampa sunkia našta pačiam gamybininkui, išgyvenančiam ne pačius geriausius laikus dėl bendro pasaulinio ekonomikos nuosmūkio, o apie naujas „plyno lauko“ investicijas į gamybą beveik nebekalbama.


Donatas Bulvydas
UAB Even group konsultantas

Taip pat skaitykite

Paskolų tipai: ką derėtų žinoti?

Trūkstamą pinigų sumą gali finansuoti paskolų bankas

Paskola suteikia galimybę įsirengti svajonių namus

Paslaugos, padedančios efektyviau valdyti verslą

2019-02-06 | Rinkos aktualijos 2018-09-07 | Rinkos aktualijos 2018-06-06 | Rinkos aktualijos 2018-01-09 | Rinkos aktualijos

Komentarai



2009 03 02 13:31     #4691
Dar galiu pridėti, kad vidutinė 1m2 būsto kaina turi būti panaši, kaip vidutinis mėnesinis atlgyginimas.
2009 03 02 13:40     #4692
+++
2009 03 02 13:58     #4693
analitikai is dalies teisus, bet yra vienas - bet.... viska lemia paklausa ir pasiula ir kreditavimas... zodziu analizuokit neanalizave.. viska gali parodyti buvusi rusijos krize, po kurios busto kaina buvo kritusi zemiau savikainos.. taciau nebuvo nei paklausos nei pinigu, nei lukesciu .. visiskai kaip dabar.. todel bustas gali kainuoti ir 80000-100000 nieks nepirks, nes visi jau kam reikejo prisipirko, rinka soti.. keleta metu bus ramu, veliau vel atsiras paklausa.. issipirks bustai esantys rinkoje sukels paklausa.. tokiu budu ciklas vel uzsidarys ir prasides kitas -ekonomokos pakilimo ratas.. 10 metu.. vieni gyvens nuomotose butose arba su giminemis.. kiti mokedami bankams palukanas kurios pasieke jau siuo metu jau protui suvokiamas ribas ir mano subjektyvia nuomone dar mazes ir stabilizuosis ilgesniam laikui 1-1.5 procento.
2009 03 02 14:19     #4694
kokios tos protu suvokiamos palukanu normos kolega asus? prasom sukonkretinti su pavyzdziu
2009 03 02 14:35     #4695
as paliesiu krastutinumus , bet lietuviai niekada nemokejo nieko gaminti ir visada puikiai graziai sugebejo statyti. Stai del sitos priezasties ir esame statybininku bei keliu tieseju valstybe.
2009 03 02 15:02     #4696
Labai teisingas straipsnis!
2009 03 02 15:12     #4697
pvz kalbu apie paskolas eurais kurios per 3 metus nukrito beveik dvigubai.. tas kas moka bankams eurais su perskaiciavimais kas 3 menesius mane supras.. paziurekit paskolas eurais 2006 metais kovo 1 d ir 2009 kovo 1d. akivaizdus pliusas...
2009 03 02 15:59     #4699
asusai reikia ziureti ne i tuos kas paemes ir jau moka, nes nuo tokiu rinka tikrai neatsigaus, reikia i tuos ziureti kas dabar galetu paimti paskola... Banko marza paskolai NT padidejus kelis kartus kas is to zemo euriboro?
2009 03 02 16:13     #4700
Toki straipsni jau praeitu metu pavasari galejau sukalti. Viskas buvo aisku. Gal net anksciau. Spauda ir imones metais atsilikusios nuo tikroves.
2009 03 02 17:51     #4704
Vaidai 7777, o aš galiu tiksliai pasakyti,kada galėjau sukurpti 2007 m. rugsėjį. Rugpjūtį jau galvojau,kad galėčiau sukurpti.Bet dar nebūčiau drįsusi.Reikėjo dar vieno požymio iš rugsėjo.
2009 03 02 19:10     #4705
Agata, požymį prašom į "eterį". Visgi, asmeniškai atėjau čia mokytis iš patyrusių kolegų, tad būtų miela jei dalintumėmės ne tik nuomonėmis, bet iš žiniomis.
2009 03 03 08:20     #4707
O kiek čia įžvalgių ir protingų asmenybių susirinkę, įskaitant straipsnio autorių Visi tiksliai prognozavo, žinojo... O ar 2007 metais spėjot, kad Aprangos akcija kainuos 1,50 Lt, o UKB: 0,60 Lt. Ar sakėt, kad Lietuvos BVP pokytis 2009 metais bus geriausiu atveju -2 proc.? Galbūt išpranašavot naftos kainas arba Islandijos ar AIG bankrotą? Gal sakėt, kad EURIBORAS 2009 metų viduryje bus 0,5 proc.??? Ką norėjau pasakyti, kad deja, deja ne viskas šiame pasaulyje taip paprasta ir aišku, ir ne vien mūsų norai ir įžvalgos viską lemia... Tad gal tiesiog nusileiskime ant žemės be vaikiškų pareiškimų: "O aš sakiau..."

Ekonominis kalendorius

Prekybos statistika realiu laiku

Techninės analizės įrankis

Privatumo politika Reklama Kontaktai Paskolos RSS RSS
© 2006-2022 UAB All Media Digital